不動産を売却希望のお客様へ

愛知中央不動産の不動産売却でできること

仲介と買取、どちらがあなたに合う？

売却の方法は大きく2つです。買主を探して売る「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」です。

どちらが得かは、状況によって逆転します

「買取は安くなるから損」と考えられがちですが、必ずしもそうとは限りません。仲介で数か月売れ残ってから値下げするより、最初から買取で確定させた方が手取りが多くなることもあります。売り出している間も、住宅ローン・管理費・固定資産税は発生し続けるためです。逆に、時間に余裕があるなら仲介の方が有利な場面が多いのも事実です。

査定額の見方

査定額は「この金額で必ず売れる」という保証ではありません。不動産会社が周辺の成約事例や物件条件などから、一定期間内に成約できると見込んだ価格の目安です。そして、査定価格と売出価格は別のものです。査定価格をふまえて、実際にいくらで売り出すかを決めます。

4つの価格を区別してください

この4つはすべて異なります。査定額だけを見て資金計画を立てると、後からずれます。

複数社で金額に差が出たら

会社ごとに参照する成約事例、販売経験、抱えている購入希望者が違うため、差が出ること自体は自然です。

問題は、一番高い数字に目が行きやすいという点です。具体的な根拠が乏しいまま高い査定額を提示し、売り出し後に価格の見直しを繰り返すと、売却期間が長期化することがあります。

見るべきは金額ではなく根拠です

• 近隣で実際に成約した事例を示せるか
• なぜその価格になるのかを説明できるか
• 売出価格をいくらで提案するか（査定価格と分けて聞く）

高い査定額に根拠があるケースもあります。「同じマンションの上階が先月その価格帯で成約した」「その間取りを探している購入希望者がいる」。こうした説明があれば、その数字には意味があります。

媒介契約の3つの種類

仲介で売る場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。種類は3つあり、依頼できる会社の数や、会社が負う義務が違います。

宅地建物取引業法第34条の2にもとづく内容です。レインズは、不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組みです。

どれが有利かは、物件の種類や売り方によって変わります。窓口を1社にまとめて販売状況の報告を受けたい場合は専任系、複数の会社に広く声をかけたい場合は一般媒介が選ばれることが多いようです。

売却の流れ

仲介で売却する場合の一般的な流れです。

1. 売却相談・査定依頼状況とご希望の時期をお聞きします
2. 査定価格の提示当社では仲介と買取の両方をお出しします
3. 売出価格の打ち合わせ相場と希望時期をふまえて決めます
4. 媒介契約の締結専属専任・専任・一般から選びます
5. 販売開始ポータルサイトへの掲載、現地のご案内
6. 条件の交渉価格、引き渡し時期など
7. 売買契約の締結手付金を受領します
8. 引っ越しの準備残置物の処分、次の住まいの手配
9. 残金決済と引き渡しローンがあれば完済し、抵当権を抹消します

当社による直接買取の場合は、媒介契約を結んで一般の買主を募集する工程がないため、仲介に比べて売却期間を短縮しやすくなります。仲介の場合は、住みながらの売却も一般的です。内覧の日程はご都合に合わせて調整します。

売却にかかる費用・税金と手取り額

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。主な費用と、かかる時期は次のとおりです。

住宅ローン残債は「費用」ではありません

住宅ローンが残っている場合、決済時に売却代金から一括返済して抵当権を抹消します。これは経費ではなく「借りていたお金を返す」だけですが、手取り額には最も大きく影響します。

税金は「利益が出たとき」にかかります

売却価格から、買ったときの価格（取得費）と売るための費用（譲渡費用）を引いて利益が出たときに、譲渡所得税と住民税がかかります。税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で変わります。

自宅を売った場合は、要件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。購入時の売買契約書が見つからず取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなして計算するため、税額が大きくなることがあります。

手元にいくら残るか、計算してみましょう

売却価格・ローン残高・購入時の価格を入れると、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税を差し引いた手残りの目安がわかります。

査定を受ける前に用意しておくもの

すべて揃っていなくても査定はできます。ある分だけで構いません。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 購入時の売買契約書、重要事項説明書
• 間取り図、測量図
• 固定資産税の納税通知書
• マンションは管理規約、管理費・修繕積立金がわかるもの
• リフォームや修繕をした場合はその記録
• 住宅ローンの残高がわかるもの

購入時の売買契約書は、売却後の税金計算でも使います。見当たらない場合、取得費が概算になり税額が変わることがあります。売却を考えはじめたら、まず探してみてください。

ケース別｜あなたの状況から探す

売却のきっかけによって、優先すべきことが変わります。当てはまる状況から、関連する記事をお読みください。

条件が難しい物件の売却

権利や法令の制限がある物件は、買主が限られたり、売る前の手続きが必要になったりします。ほかの会社で扱いを断られた物件でも、手順を踏めば売れる場合があります。当社への相談が多い分野です。

名古屋市・愛知県の不動産市場

愛知県の不動産は、同じ県内でも地域によって売れ方が大きく変わります。名古屋市内だけを見ても16の区それぞれに特徴があり、駅からの距離や学区、マンションか一戸建てか土地かによって、買い手が付くまでの期間や価格の決まり方が異なる場合があります。

地価は上昇が続く一方、伸びは落ち着きつつあります

出典：国土交通省「令和8年地価公示」（各年1月1日時点）

上昇は続いていますが、伸び幅は2年続けて小さくなっています。名古屋市以外の地域は上昇幅が小さく、地域による差が広がりつつあります。「どこにある、どんな物件か」によって、売り時や売り方の判断が変わりやすい局面といえます。

中古マンションの平均築年数は長期化しています

「築年数が古いから売れないのでは」と心配される方は多いのですが、築20年以上のマンションが流通することは珍しくありません。東京カンテイが公表している中古マンションの流通事例（売り出し物件）の集計では、名古屋市の平均築年数は2016年の23.7年から2025年には28.5年へと延びています。

なお「流通事例」と「成約事例」では母集団が異なります。売り出し中の物件を集計したものと、実際に売れた物件を集計したものでは数値に差が出ます。相場を調べる際は、その数字がどちらを集計したものかを確認してください。

相場は「地域全体」と「この物件」の両方で見ます

不動産の価格は、金利や地域の人口の動きにも影響を受けます。ただ、売主にとって大切なのは、地域全体の相場よりも、自分の物件がいくらで、どのくらいの期間で売れそうかという見通しです。近くで最近成約した事例と、いま売り出されている競合物件の両方を見て判断することをおすすめします。

売り出す時期について

転勤や入学のシーズンには買主が動きますが、同時に売り物件も増えます。「繁忙期だから高く売れる」とは限りません。一般に売り出し直後は新着物件として注目されやすいため、初期の反応は重要な判断材料になります。問い合わせの有無や内覧の申し込み状況を見ながら、価格や見せ方を調整していきます。

エリアによって売れ方は変わります

同じ名古屋市内でも、区によって買い手の層も動き方も違います。売却時に何を伝えるかも変わってきます。

名古屋特有の判断軸

実務で感じるのは、名古屋では「駅距離」と「駐車場」の両方が問われるということです。都心部を除けば車を持つ世帯が多く、駐車場の有無が購入判断に影響します。「駅徒歩5分だが駐車場が空いていない」物件と「駅徒歩12分だが駐車場に余裕がある」物件で、評価が逆転することもあります。

マンションの駐車場は、契約の承継可否も確認してください。所有者が変わると駐車場契約がいったん解除され、改めて抽選や順番待ちになる規約もあります。売却時に説明できるよう、管理規約を確認しておくと安心です。

学区を重視する買主もいます

名古屋市立の小中学校には学校選択制がなく、住所によって通学区域が決まります。そのため学区を指定して物件を探す方が一定数いらっしゃいます。売却する側としては、その物件がどの学区に属するかを把握しておくと、購入検討者への説明がスムーズになります。

名古屋市の外は、土地の条件の確認が先です

尾張・知多・三河の各地域では、一戸建てや土地の売却が中心になります。愛知県には市街化調整区域や農地が身近にある地域も少なくなく、建物を建てられるかどうか、農地転用の許可が要るかどうかで、売り方そのものが変わります。こうした物件は、査定の前に権利関係と法令上の制限を確かめておくと、売り出してからの手戻りを減らせます。

売却でつまずきやすいこと

1. 査定額を「売れる価格」だと思ってしまう査定額は予測です。その価格で売り出しても、必ず売れるわけではありません。
2. 売出価格を高く設定しすぎる小刻みな値下げを繰り返すと「まだ下がる」と様子見されることがあります。下げるなら、反応が変わる幅で動かす方が有利です。
3. 購入時の書類が見つからない取得費が概算になると、税額が変わることがあります。早めに探してください。
4. 告知すべき事項を伝えていない雨漏り、設備の故障、過去のトラブルなど。後から判明すると契約後の問題につながります。先に伝えておけば、それを前提とした価格設定や契約条件にできます。
5. 手取り額を確認していない住み替えの場合、手取り額が次の物件の資金計画に直結します。査定の段階で「最終的にいくら残るか」まで聞いてください。

反応がないときの見直し順

1. 掲載内容を見直す写真の枚数と質、間取り図の見やすさ、周辺環境の説明
2. 内覧時の状態を見直す残置物、におい、水回りの清潔感、照明の明るさ
3. 物件情報の提供を見直すマンションなら修繕履歴や長期修繕計画
4. 最後に価格を見直す1〜3を整えたうえで反応がなければ検討

切り分けの目安は、問い合わせ自体が来ない場合は価格、内覧は来るが決まらない場合は物件の見せ方です。

よくあるご質問

ご相談の流れ

1. お問い合わせLINE・査定フォーム・お電話のいずれでも承ります
2. ヒアリング物件の概要、売却のきっかけ、ご希望の時期をお聞きします
3. 机上査定周辺の成約事例をもとに概算をお出しします
4. 訪問査定ご希望の場合のみ。室内を確認して精度を上げます
5. 査定価格のご提示仲介と買取の両方の金額と、その根拠をご説明します

売却ブログ記事一覧（122本）

当社ブログの売却に関する記事を、知りたいことの順に6つに分けました。「まず読む」は、その分野の入口になる記事です。

本ページは2026年10月時点の情報にもとづいて作成しています。市場データはエリア・築年数・個別条件により変動します。記載の数値は概算であり、査定額を保証するものではありません。税制・制度は改正される場合がありますので、税務については税務署または税理士にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー（No.3202・3208・3211・3258・3261・3302・3305・7108）、昭和45年建設省告示第1552号、登録免許税法、宅地建物取引業法、国土交通省「令和8年地価公示」、東京カンテイ。