【ご成約事例】松栄レックスマンション｜名古屋市瑞穂区の中古マンション購入

名古屋市瑞穂区松栄町の「松栄レックスマンション」にて、リノベーション済み住戸のご購入をお手伝いさせていただきました。ご契約ありがとうございました。
決め手となったのは、内装の良さと、周辺環境の良さでした。
内装は写真で伝わります。実物を見れば納得もできます。しかし環境は、写真には写りません。今回はそこをどう確かめたのかを中心にご紹介します。

松栄レックスマンションについて

総戸数36戸、7階建ての小規模なマンションです。施工は大成建設。
実際に伺うと、植栽の手入れが行き届き、共用部分もきれいに保たれています。築年数の経った建物でこの状態が保たれているのは、管理組合が長年きちんと機能してきた証拠です。共用部分の状態は、書面を見るより先に、目で見て分かる管理の指標になります。

周辺環境は、写真に写りません

物件情報に載っている写真は、室内と建物の外観がほとんどです。周辺環境については「閑静な住宅街」「生活利便性良好」といった言葉で説明されますが、これだけでは実際のところは分かりません。
そして環境は、購入後に変えられない条件です。内装はリフォームできますが、隣に何が建つかは自分では決められません。だからこそ、契約前に確かめておく価値があります。
以下は、当社がお客様と一緒に確認している項目です。ご自身で物件を検討される際にも使える方法ですので、参考にしてください。

1. 用途地域を調べる（将来、何が建つか）

最も見落とされやすく、そして最も影響が大きい確認事項です。
用途地域とは、そのエリアにどんな建物を建てられるかを定めた区分です。今は静かでも、用途地域によっては将来、高い建物や店舗、工場が建つ可能性があります。逆に第一種低層住居専用地域のように厳しく制限された区域なら、日当たりと静けさが保たれやすくなります。

名古屋市の場合、「名古屋市都市計画情報提供サービス」で誰でも無料で確認できます。地図上で場所を指定するだけで、

• 用途地域（建ぺい率・容積率）
• 高度地区、防火地域・準防火地域
• 都市計画道路、都市計画公園、地区計画
• 地震災害危険度評価図
• 過去の航空写真（平成22年・27年・令和2年撮影）

といった情報が閲覧・印刷できます。過去の航空写真が見られるのは特に有用で、その土地が以前どう使われていたか、周辺がどう変わってきたかを確認できます。
なお、都市計画道路の予定がある場合、将来その道路が整備されると周辺の環境や交通量が変わります。この点も地図上で確認しておくと安心です。

2. 隣接地に何があるかを見る

内見の際は、物件そのものだけでなく隣と向かいの敷地を見てください。
空き地、コインパーキング、平屋や2階建ての古い建物。こうした土地は、将来建て替えられる可能性があります。今は南向きで日当たりが良くても、隣に建物が建てば状況が変わります。
その土地の用途地域を調べれば、どの程度の高さの建物が建ちうるかが分かります。1で調べた情報が、ここで役に立ちます。

3. 時間帯と曜日を変えて歩く

内見は平日の日中に行われることが多いものです。しかし実際に暮らすのは、朝も夜も、平日も休日もあります。
朝の通勤時間帯の人通りと交通量、夜間の街灯と人通り、休日の周辺の様子。この3つは、平日昼間の内見だけでは分かりません。
気に入った物件があれば、時間帯を変えてもう一度その場所を歩いてみることをおすすめします。駅からの道を実際に歩けば、夜道の明るさや歩道の有無も確認できます。

4. ハザードマップで確認する

名古屋市では区ごとにハザードマップが公開されています。洪水、内水氾濫、高潮、地震による揺れやすさや液状化の傾向を確認できます。
災害リスクは、住み心地だけでなく将来の資産価値にも関わる要素です。同じエリアでも、地形によってリスクは変わります。地図で色が塗られていない場所であっても、周囲との高低差を現地で確認しておくと、より正確に把握できます。

5. 生活動線を実際に歩く

地図上の「徒歩◯分」は、直線的な距離をもとにした目安です。実際には坂道、信号、踏切、大きな道路の横断があります。
スーパー、学校、病院、駅。日常的に通う場所までの道を実際に歩いてみると、地図では分からない負担が見えてきます。特にお子様の通学路は、車の交通量と歩道の有無を確認しておきたいところです。

リノベーション済み住戸の、内装以外の確認

今回ご購入いただいたのはリノベーション済みの住戸で、内装の仕上がりも決め手のひとつでした。
ただし、工事がどこまで行われたかは見た目では分かりません。リノベーション済み住戸を検討される際は、次の点を確認してください。

• 専有部分の給排水管が更新されているか。壁と床の中の配管は、内装を新しくしただけでは交換されません
• 断熱工事が含まれているか。築年数が古いほど、当時の断熱性能は現在の基準より低いのが一般的です
• 契約できる電気容量。築古の建物では上限が小さい場合があります
• 共用部分は工事の対象外。修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴は別途確認が必要です

工事内容が分かる資料を見せてもらうのが確実です。当社では、ご購入前にこの確認と、管理組合資料の取り寄せをあわせて行っています。

総合リハビリセンター駅から徒歩7分という立地

最寄りの総合リハビリセンター駅は地下鉄名城線。名城線は環状運転をしているため、栄・大曽根方面へも、金山・名古屋駅方面（金山で乗り換え）へも出られます。行き先によって回り方を選べるのが名城線の特徴です。
瑞穂区は、瑞穂公園や山崎川といった緑のある住環境を持ちながら、市内中心部へのアクセスが確保されたエリアです。松栄町周辺は住宅を中心とした落ち着いた一帯で、今回のお客様が環境の良さを評価されたのも、この点によるものでした。
瑞穂区全体の特徴については、名古屋市瑞穂区完全ガイドで駅別・エリア別に解説しています。

築53年という数字について

松栄レックスマンションは1973年9月の竣工で、2026年時点で築53年です。
1981年6月より前の建築確認にあたるため旧耐震基準の物件です。住宅ローン控除を利用する場合、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれか1つが必要になります。これらの手続きは引き渡し前に開始しなければ間に合いません。取得に1週間から1か月以上かかるものもあるため、契約前からの準備が欠かせません。
一方で、この年代の建物が良好な状態で維持されているということは、それだけ管理が続いてきたということでもあります。植栽と共用部分の状態は、その積み重ねが表れる場所です。築年数という数字と、実際の建物の状態は別物です。数字だけで判断せず、現地で確かめる。今回もその順序で進めました。

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※建物概要は公開情報をもとに記載しています。都市計画情報およびハザードマップの内容は更新されることがありますので、最新の情報をご確認ください。住宅ローン控除の要件は税制改正により変更される場合がありますので、適用の可否は必ず最新の情報および税務署・税理士にご確認ください。