【ご成約事例】プレサンス名古屋駅前｜名古屋市中村区の中古マンション売却

名古屋市中村区名駅南の「プレサンス名古屋駅前」にて、投資用ワンルームのご売却をお手伝いさせていただきました。
資産整理を目的としたご売却で、売り出しから成約までの期間が短く済んだ点をお喜びいただけました。
ご契約ありがとうございました。

プレサンス名古屋駅前について

専有面積20㎡前後の単身者向け住戸を中心とした、総戸数100戸のマンションです。バス・トイレ別、浴室乾燥機、クローゼットを備え、単身者向けの賃貸物件として求められる設備がひととおり揃っています。
オートロックと防犯カメラ、宅配ボックスがある点も、入居者募集の際に効いてくる要素です。

名古屋駅徒歩5分という立地が持つ意味

投資用ワンルームの価値は、最終的に「入居者が付き続けるかどうか」で決まります。その点で、名古屋駅徒歩5分という立地は極めて強い条件です。
名古屋駅周辺はオフィスと商業機能が集積しており、単身者の賃貸需要が途切れにくいエリアです。転勤者、若手社会人、学生と、入居者の層に幅があることも安定につながります。徒歩5分であれば、天候や時間帯を問わず通勤の負担が小さく、家賃の下支えになります。

リニアや再開発への期待は、どう扱うべきか

名古屋駅周辺を語るとき、必ず話題に上がるのがリニア中央新幹線です。ただし開業時期は当初の2027年から先送りされ、現時点では2030年代半ば以降と見られています。
そのため、リニアへの期待だけを前提に価格や売却時期を判断するのは避けたほうが賢明です。時期が動く可能性のある材料に依存すると、判断そのものが不安定になります。
一方で、名古屋駅周辺の再開発はリニアとは別に進んでおり、駅前の商業・オフィス機能の集積は続いています。投資用物件を評価する際は、将来の期待値ではなく現在の賃貸需要と稼働状況を軸に見るほうが、判断を誤りにくくなります。

資産整理を目的としたご売却について

今回は資産整理を目的としたご売却でした。
投資用不動産の売却理由として、資産整理は決して珍しいものではありません。所有物件が複数になったことで管理が煩雑になった、相続を見据えて分けやすい形に組み替えておきたい、退職や事業の節目で保有資産の構成を見直したい。こうした事情から、収益が出ている物件をあえて手放すという判断は合理的です。

居住用の住まいの売却と、投資用不動産の売却は、考え方が大きく異なります。
居住用は「住み替え先が決まるか」「いつまでに引き渡すか」といった生活の都合が判断軸になりますが、投資用は数字で判断できるのが特徴です。家賃収入、経費、税金、そして売却によって得られる手取り。これらを並べて比較すれば、保有し続けるのと売却するのと、どちらが有利かは計算で見えてきます。
だからこそ、売却前に手取り額を正確に把握しておくことが重要になります。

短期間でご成約に至った背景

今回、売り出しから成約までの期間が比較的短く済みました。投資用ワンルームには、居住用物件とは異なる性質があります。

買主が投資家であるため、判断が早い

居住用物件の買主は、間取りの好みや日当たり、通学区といった感覚的な要素を含めて検討します。ご家族の意見が揃うまで時間がかかることも珍しくありません。
一方、投資用物件の買主は投資家です。家賃収入と価格から算出される利回りという、明確な判断基準を持っています。数字が条件に合えば意思決定は速く、条件に合わなければ早い段階で見送られます。検討が長く滞留しにくいのが特徴です。

立地が需要を支えている

名古屋駅徒歩5分という条件は、投資家にとって空室リスクの低さを意味します。ワンルーム投資で最も避けたいのは空室期間の長期化ですから、駅近という条件は価格以上に評価されます。
物件を探している投資家の母数が多いエリアであることが、成約までの期間を縮めます。

最初の価格設定が最も重要です

投資用物件の価格は、利回りから逆算して評価されます。周辺の類似物件がどの程度の利回りで取引されているかを把握したうえで価格を設定できれば、買主にとって検討しやすい物件になります。
逆に、相場から外れた価格で売り出すと、市場に長く滞留します。そして掲載期間が長い物件は「何か問題があるのでは」と敬遠され、値下げを重ねても売れにくくなります。結果的に、最初から適正な価格で出した場合より低い金額で成約するという事態も起こります。
売り出し価格の設定が、売却期間と最終的な手取り額の両方を左右します。

投資用マンションの売却で必ず確認したい税金の話

投資用不動産の売却で、居住用と決定的に異なるのが税金です。ここを知らずに売却時期を決めると、手取り額が大きく変わります。

所有期間5年を境に、税率が約2倍変わります

不動産の売却益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間によって次のように分かれます。

同じ売却益でも、税負担がおよそ2倍変わります。売却益が500万円なら、短期では約198万円、長期では約102万円。差額は約96万円です。

「5年」の数え方に注意が必要です

ここが最も間違えやすい点です。所有期間は購入日から売却日までを単純に数えるのではなく、売却した年の1月1日時点で判定します。
たとえば2021年2月に購入した物件を2026年1月に売却した場合、実際の保有期間は5年近くありますが、2026年1月1日時点では5年未満のため短期譲渡所得となります。数か月待って売却時期をずらすだけで、税率が20％近く変わる可能性があるわけです。
居住用と違い、投資用不動産には3,000万円特別控除のような大きな軽減措置が原則ありません。だからこそ、この所有期間の判定が手取り額に直接響きます。

築22年という数字をどう見るか

プレサンス名古屋駅前は2004年2月の竣工で、2026年時点で築22年です。
1981年6月以降の建築確認に適用される新耐震基準の物件であり、住宅ローン控除の築年数要件や、金融機関の融資判断において不利になりにくい年代です。投資用物件の買主が融資を利用する際、この点は検討のしやすさに直結します。
一方で、築20年を超えると設備の更新時期に入ります。給湯器やエアコン、水回りの設備は、稼働を維持するために交換が必要になる時期です。買主にとってはその費用を織り込む必要があり、売主にとっては「今後の設備投資を続けるか、それとも手放すか」の判断時期にあたります。
資産整理という観点でも、築20年前後は保有方針を見直す一つの節目といえます。

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※建物概要は公開情報をもとに記載しています。税率および所有期間の判定は2026年9月時点の制度に基づくものです。税制は改正される場合があり、個別の事情によって取り扱いも異なりますので、実際の申告にあたっては税務署または税理士にご確認ください。