【ご成約事例】第3ほーずいマンション｜名古屋市瑞穂区の中古マンション売却

名古屋市瑞穂区洲雲町の「第3ほーずいマンション」にて、住戸のご売却をお手伝いさせていただきました。ご契約ありがとうございました。
今回は不動産業者様が売主となる取引で、その販売を当社にお任せいただきました。買主様はエリアを重視してお探しになっていた方で、最終的にコストパフォーマンスを評価してのご決断でした。
売主が不動産業者である物件は、実は買主にとって有利な条件がいくつも付いています。あまり知られていない点なので、今回はそこを中心に解説します。

第3ほーずいマンションについて

総戸数8戸、4階建て。マンションとしてはかなり小規模な部類に入ります。
規模が小さいことには、両面があります。管理組合の合意形成が早いという利点がある一方で、管理員は常駐せず、日常の管理は住民の関与に依存します。今回のように自主管理の場合は特にそうです。良し悪しではなく、そういう性質のマンションだと理解したうえで検討する必要があります。
なお用途地域は商業地域です。周辺に高さのある建物が建つ可能性がある区域ですので、日当たりや眺望を重視される場合は、隣接地の状況を現地で確認しておくことをおすすめします。

売主が不動産業者だと、買主の立場が変わります

中古マンションの売主は、多くの場合、そこに住んでいた個人です。しかし不動産業者が売主となる場合、宅地建物取引業法によって買主を保護する規制がかかります。
業界では「8種制限」と呼ばれるもので、宅建業者が自ら売主となり、買主が業者でない場合にのみ適用されます。買主にとって重要なものを4つ挙げます。

1. 契約不適合責任が「引渡しから2年以上」

これが最も大きな違いです。
引渡し後に雨漏りや設備の不具合といった、契約内容と異なる状態が見つかった場合、買主は売主に責任を追及できます。これを契約不適合責任といいます。
個人が売主の中古物件では、この責任を「引渡しから3か月」に限定したり、免責としたりする特約が一般的です。売主も個人であり、長期間の責任を負うのは現実的でないためです。

これに対し、宅建業者が売主の場合は宅建業法第40条により、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約以外、買主に不利な内容は無効と定められています。
3か月と2年。この差は、築年数の経った物件ほど大きな意味を持ちます。

2. 手付金は代金の20％まで

宅建業法第39条により、業者が売主の場合、手付の額は代金の20％を超えてはなりません。また、この手付は解約手付として扱われます。
過大な手付を求められる心配がなく、契約後の資金計画が立てやすくなります。

3. 手付金等の保全措置

支払った手付金が一定額を超える場合、売主である業者は保全措置を講じる義務を負います。完成物件では代金の10％または1,000万円を超えるとき、未完成物件では5％または1,000万円を超えるときが基準です。
万一、引渡し前に売主側に問題が生じても、支払ったお金が保護される仕組みです。

4. クーリング・オフが使える場合がある

宅建業法第37条の2により、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合、書面で告げられた日から8日以内であれば、無条件で撤回・解除ができます。
喫茶店や自宅で申込みをしたようなケースが該当します。ただし引渡しを受けて代金を全額支払った後は使えません。

個人が売主の場合との比較

物件を比較する際、価格や立地だけでなく「売主が誰か」を確認してみてください。同じような条件の物件でも、契約後の安心感が変わります。
なお、これらの規制は買主が宅建業者でない場合にのみ適用されます。業者間の取引には適用されません。

買主様が評価されたのは「エリア」と「コスト」

今回の買主様は、エリアを重視してお探しになっていました。そのうえで、価格とのバランスを評価してのご決断でした。

桜山駅まで徒歩5分

桜通線の桜山駅まで徒歩5分。桜通線は名古屋駅方面へ乗り換えなしで出られます。徒歩17〜18分の距離には鶴舞線の御器所駅・荒畑駅もあり、複数路線を使い分けられる立地です。
桜山駅周辺は名古屋市立大学病院をはじめとする医療機関が集まり、生活利便施設も揃っています。瑞穂区の中でも交通と生活利便性のバランスが取れた一帯です。

エリアを優先すると、価格との調整が必要になります

駅から近い人気エリアで探す場合、予算の範囲に収めるには、どこかで条件を譲る必要が出てきます。築年数、専有面積、管理形態。今回は築年数と規模の面で条件を受け入れ、立地と価格のバランスを取った形です。
「エリアは譲れない」という条件がはっきりしている方ほど、他の条件をどう扱うかを事前に整理しておくと判断が早くなります。

築47年という数字について

第3ほーずいマンションは1979年5月の竣工で、2026年時点で築47年です。
1981年6月より前の建築確認にあたるため旧耐震基準の物件です。住宅ローン控除を利用する場合、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれか1つが必要になります。これらの手続きは引渡し前に開始しなければ間に合いません。
なお、売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険に加入しているケースもあります。加入していれば、その付保証明書がそのまま住宅ローン控除の要件を満たす書類になります。検討の段階で確認しておくと、手続きの負担が変わります。

不動産業者様からのご依頼について

今回のように、不動産業者様が売主となる物件の販売をお任せいただくことがあります。
業者様はご自身でも販売できる立場にありますが、そのうえで当社にご依頼いただけるのは、このエリアでの販売力と、買主様との接点を評価いただいてのことだと受け止めています。
同業からの評価は、一般のお客様には見えにくい部分です。しかし、日々このエリアで取引を重ねてきた結果として、そうしたご依頼をいただけている点は、当社の実力を示すひとつの形だと考えています。

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※建物概要は公開情報をもとに記載しています。地番の表記は資料により異なる場合があります。宅地建物取引業法に関する記載は一般的な内容であり、個別の契約条件は取引ごとに異なります。住宅ローン控除の要件は税制改正により変更される場合がありますので、適用の可否は必ず最新の情報および税務署・税理士にご確認ください。