【ご成約事例】藤和シティコープ東別院｜名古屋市中区の中古マンション購入

名古屋市中区千代田の「藤和シティコープ東別院」にて、中古マンションのご購入をお手伝いさせていただきました。以前にもお取引をいただいたお客様からの、再度のご依頼です。ありがとうございました。
今回のお客様はこのマンションの近くにお住まいで、建物のことをよくご存じでした。日頃から目にしていて、以前から気に入っていらっしゃったマンションです。
「このマンションに住みたい」と決まっている場合、物件探しの進め方は通常とは変わります。今回はその点を中心にご紹介します。

藤和シティコープ東別院について

所在地	名古屋市中区千代田4丁目
交通	地下鉄名城線「東別院」駅 徒歩7分
竣工	1995年3月
総戸数	81戸
構造・規模	鉄骨鉄筋コンクリート造 地上13階建
専有面積・間取り	シングルタイプ 約20㎡前後の1K（西向き）／ファミリータイプ 50㎡台〜80㎡台の2DK〜3LDK（南向き）
分譲	藤和不動産
施工	フジタ
共用設備	オートロック（住戸インターホン連動）、CATV接続可
管理適正評価	総合評価84点

総戸数81戸、地上13階建。1階がエントランスと駐車スペース、2階以上が住戸という構成です。
特徴的なのは住戸タイプの幅です。20㎡前後の1Kから80㎡台の3LDKまで、単身者向けとファミリー向けの両方が同じ建物に入っています。
そして注目していただきたいのが、表の最後にある「管理適正評価 総合評価84点」という数字です。これについては後ほど詳しくご説明します。

住みたいマンションが決まっている場合の買い方

「このエリアで探したい」ではなく「このマンションに住みたい」と対象が1棟に決まっている場合、通常の物件探しとは進め方が変わります。

土地勘があることは、大きな強みです

近くにお住まいの方は、そのマンションと周辺のことを、資料や写真よりもはるかによく知っています。
朝と夜の人通り、周辺の騒音、生活動線、建物の外観の手入れ具合、住んでいる方の雰囲気。本来なら何度も足を運んで確認することを、すでに日常の中で把握されているわけです。
これは判断のスピードに直結します。環境面での迷いがないぶん、住戸そのものの条件と価格に集中して検討できます。

1棟に絞ると、待つ期間が生じます

一方で難しさもあります。対象が1棟だけなら、その建物で売り出しが出るまで買えません。
総戸数81戸のマンションで、1年間に売りに出る住戸がどれだけあるか。多くの場合、数戸程度です。しかもその中に、希望する階数・向き・広さの住戸が含まれるとは限りません。
つまり「出たときに動けるかどうか」がすべてになります。

やっておくべき3つの準備

特に2つめの事前審査は重要です。売主から見れば、資金の裏付けがある買主のほうが安心です。同じ条件で申し込みが重なった場合、事前審査を済ませている方が有利になります。
「良い物件が出たら考えよう」では、出たときに間に合いません。狙いが決まっているなら、先に準備を終えておくことをおすすめします。

管理の状態は、点数で確認できるようになりました

「マンションは管理を買え」といわれますが、その良し悪しを判断するのは簡単ではありません。共用部分を見て、書面を取り寄せて、と手間がかかります。
そこで2022年に始まったのがマンション管理適正評価制度です。マンション管理業協会が運営する制度で、管理組合の運営状態を第三者が評価し、点数と★の数で公開します。

どのように評価されるのか

評価は5つのカテゴリー・30項目で行われ、100点満点で採点されます。

• 管理体制
• 建築・設備
• 管理組合収支
• 耐震診断関係
• 生活関連

評価するのは、管理業務主任者またはマンション管理士の資格を持ち、協会指定の講習を修了した人です。点数に応じて★の数が決まります。

84点という数字の意味

藤和シティコープ東別院の総合評価は84点。上の表に当てはめると★4つ「優れている」にあたります。
築30年を超えたマンションでこの評価が出ているということは、管理組合が長年きちんと運営されてきたことを、第三者が確認したという意味になります。
共用部分を目で見て判断する方法も有効ですが、こうした客観的な数字があると、判断の裏づけになります。

2点、注意事項があります。
ひとつは評価の有効期間が1年間だということ。毎年更新されるため、検討時点での最新の評価を確認してください。協会のサイトで公開されています。
もうひとつはこの制度への登録は任意だということです。評価を受けていないマンションも数多くあります。点数がないことが管理が悪いという意味にはなりませんので、その場合は従来どおり、共用部分の状態と管理組合の資料で確認します。

東別院という立地

東別院駅は地下鉄名城線。栄・金山方面へ短時間で出られます。中区千代田は名古屋の都心に近接しながら、住宅とオフィスが混在する落ち着いた一帯です。
名古屋駅や栄まで自転車でも移動できる距離で、車を持たない生活も現実的な選択肢になります。都心近接という条件は、賃貸需要という点でも安定しており、将来の住み替えや売却を考える際にも有利に働きます。
中区全体の特徴については、名古屋市中区完全ガイドで駅別・エリア別に解説しています。

築31年という数字について

藤和シティコープ東別院は1995年3月の竣工で、2026年時点で築31年です。
1981年6月以降の建築確認に適用される新耐震基準の物件であり、住宅ローン控除についても、1982年1月1日以降の建築であれば登記簿の建築日付の確認だけで対象になります。耐震基準適合証明書などの追加書類は原則不要で、手続きの負担が小さい年代です。
一方、築30年を超えると2回目以降の大規模修繕を経験している時期にあたります。ここで管理の質が結果として表れます。今回のように管理適正評価で高い点数が出ている物件は、その点で安心材料が多いといえます。

2度目のご依頼をいただくということ

今回は、以前にもお取引をいただいたお客様からのご依頼でした。
不動産の取引は、一度きりで終わることも少なくありません。だからこそ、再びお声がけいただけるのは、最初のお取引をご評価いただけたということだと受け止めています。

狙いを定めたマンションの売り出しを待つという進め方は、いつ物件が出るか分からないまま、お互いに時間をかけることになります。この進め方が成り立つのは、信頼関係があってこそです。
すぐに成約にならないご相談でも、条件をお預かりして待つ。当社が地域に密着して営業を続けてこられたのは、こうしたお取引の積み重ねによるものです。

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※建物概要および管理適正評価の点数は公開情報をもとに記載しています。管理適正評価の有効期間は1年間で毎年更新されるため、最新の評価はマンション管理業協会のサイトでご確認ください。住宅ローン控除の要件は税制改正により変更される場合がありますので、適用の可否は必ず最新の情報および税務署・税理士にご確認ください。