【ご成約事例】グランドメゾン丘上｜名古屋市千種区の中古マンション購入

名古屋市千種区丘上町の「グランドメゾン丘上」をご購入いただきました。あわせてリノベーション工事も当社で請け負わせていただいた取引です。

総戸数9戸という規模のマンションです。覚王山という土地柄と、この規模の建物を選ばれた背景には、はっきりした理由がありました。

「買う」と「直す」を分けないということ

中古マンションを買ってリノベーションする場合、多くの方は不動産会社で物件を買い、別のリフォーム会社に工事を頼みます。これが一般的な流れです。

この方法には、構造的な弱点があります。買う判断をする時点で、工事の中身が決まっていないということです。

実務でいちばん困るのは、買ってから「その工事はできません」と判明するケースです。水回りの位置を動かしたい、対面キッチンにしたい、床材を変えたい——こうした希望が、建物の構造や管理規約によって通らないことがあります。

今回は、内見の段階で工事の方向性まで含めてご相談いただけました。「この部屋をこう直したら、総額いくらになるか」を見たうえで購入を決められたということです。

工事の契約書には、法律で決まった記載事項があります

リフォーム工事は建設工事です。したがって建設業法が適用されます。

同法19条は、請負契約の締結にあたって書面に記載すべき事項を15項目定めています。主なものを挙げます。

書面の交付は、災害時などやむを得ない場合を除き原則として着工前です。電子契約も認められますが、その場合も15の記載事項は必要です。

見積書だけで工事が始まってしまうケースを耳にすることがありますが、それは本来の形ではありません。着工前に、上の項目が書かれた契約書があるかどうか。これは業者を見極める分かりやすい基準になります。

なお建設業の許可については、請負代金500万円未満（建築一式工事は1,500万円未満、または木造住宅で延べ面積150㎡未満）の工事は「軽微な建設工事」として許可が不要とされています。マンションのフルリノベーションは通常この金額を超えますので、許可を持つ事業者が施工することになります。
契約を分割して500万円未満に見せる行為は認められません。見積書が不自然に分かれている場合は、理由を確認してください。

マンションのサッシは、本当に替えられないのか

「窓は共用部分だから交換できない」——よく聞く説明です。ただこれは正確ではありません。

国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型・令和7年10月17日改正）を見ると、たしかに第7条第2項第三号に「窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする」とあります。ここまでは説明のとおりです。

しかし第22条には、続きが書かれています。

共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。（第1項）

区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面又は電磁的方法による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。（第2項）

つまり道は2つあります。管理組合が計画修繕として行うか、管理組合がすぐに実施できない場合に理事長の承認を得て区分所有者が自己負担で行うか。「できない」ではなく「手続がいる」というのが正しい理解です。

なお標準管理規約は令和7年10月に改正され、バリアフリー化工事の共用部分変更決議が4分の3から3分の2に緩和されたほか、修繕積立金を新築時の水準から性能を向上させる「改良」工事に充てられることが明確化されました。管理組合として断熱改修などを検討しやすくなっています。

ここで大切な注意があります。標準管理規約はあくまで国が示すひな形で、各マンションの規約は内容が異なります。必ずお住まいになる建物の規約と細則をご確認ください。当社では購入前にこの確認を行っています。

配管の更新は、管理組合の計画と足並みを揃えて

築40年前後のマンションをリノベーションするとき、判断が難しいのが給排水管です。

住戸内の配管は専有部分ですが、パイプスペースを通る縦管は共用部分です。この両者は物理的につながっているため、片方だけを新しくしても効果が限定的になることがあります。

この点について、標準管理規約第21条第2項にはこう定められています。

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の保存行為等を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、総会の決議を経て、管理組合がこれを行うことができる。

さらに国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）では、推定修繕工事の項目に「専有部分工事項目（専有部分配管）」が置かれ、専有部分の給水管・雑排水管・汚水管の取替が「屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る」という条件付きで計画対象とされています。

つまり「管理組合が共用管を更新するタイミングに合わせて、住戸内も一緒にやる」という設計が想定されているということです。
リノベーションの直前に管理組合が配管更新を予定していれば、二度手間になります。逆に、自分で更新したあとに管理組合の工事が入ることもあります。購入前に長期修繕計画を確認し、配管更新の予定時期を把握しておくことをおすすめします。

覚王山・丘上町というエリア

丘上町は名古屋市千種区の町名で、地下鉄東山線「覚王山」駅の徒歩圏にあります。

学区は名古屋市の通学区域一覧（令和8年9月1日現在）で確認できます。丘上町は田代小学校区・城山中学校区です。名古屋市は学校選択制を導入していないため、住所によって通う学校が決まります。

覚王山エリアは、日泰寺の門前町として形成された歴史があり、参道沿いに個人店が並ぶ落ち着いた街並みが特徴です。都心の栄・名古屋駅へは東山線一本という距離にありながら、住宅地としての静けさが保たれています。

総戸数9戸という規模をどう見るか

この建物は総戸数9戸です。大規模マンションとは性格が異なります。

小規模マンションを検討されるなら、修繕積立金の残高と長期修繕計画は必ず確認してください。戸数が少ないぶん、一戸あたりの負担が読みやすい反面、突発的な出費が出たときの余裕が小さくなります。
当社では購入のご相談をいただいた段階で、この確認から着手しています。

よくあるご質問

Q. リフォーム工事でもアスベストの調査は必要ですか

A. 事前調査自体は、規模や金額を問わずすべての解体・改修工事に義務があります。そのうえで、請負代金の合計が100万円以上（税込・材料費込み）の改修工事は、都道府県等への報告も必要です。
1980年代の建物では石綿含有建材が使われている可能性がありますので、この手続は避けて通れません。「調査は不要」と言う業者があれば、その時点で見直したほうがよいと思います。

Q. 訪問販売でリフォームを勧められました。断れますか

A. 訪問販売に該当する場合は特定商取引法が適用され、契約内容を記載した書面を受け取った日から8日間はクーリング・オフができます。起算日は契約日ではなく書面の受領日です。
「もう工事が始まっているからできない」などと告げられた場合は、改めてクーリング・オフができる旨を明示した書面を受け取った日から8日を経過するまで可能とされています。

Q. 内見のときに、工事できるかどうかまで分かるものですか

A. すべてが確定するわけではありませんが、方向性は判断できます。管理規約と細則、長期修繕計画、間取図と現地の状況を突き合わせれば、「この希望は通る」「これは管理組合の承認がいる」「これは難しい」の切り分けはできます。
確定できない部分は、確定できないと申し上げたうえで、確認の段取りをお伝えします。

Q. 工事の見積もりだけをお願いすることはできますか

A. できます。物件のご購入を当社にご依頼いただかなくても構いません。「この部屋を買ったらいくらで直せるか」というご相談だけでも承ります。

今回のご成約を振り返って

中古を買ってリノベーションする方法は、新築を買うより自由度が高く、費用も抑えられます。ただしその自由度は、建物が許す範囲でしか成立しません。

構造、配管、管理規約、電気やガスの容量。これらを確認しないまま図面だけ描いても、着工してから作り直しになります。だから当社は、買う前に見ることを大事にしています。

工事まで引き受けるのは、そのほうが確実だからです。物件を見た人間が、そのまま工事の計画を立てる。何かあったときの窓口も一つ。お客様にとっては「話が早い」という利点があり、私たちにとっては言い訳ができないという緊張感があります。

当社は名古屋市を中心に、中古マンション・戸建て・土地の売買と、購入後のリノベーション工事を扱っています。物件探しの段階からのご相談も、工事のご相談だけも歓迎します。

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※建物概要は公開情報をもとに記載しています。徒歩分数は情報源により異なる場合があります。※学区は名古屋市「市立小・中学校の通学区域一覧」（令和8年9月1日現在）によります。就学先は市の最新情報をご確認ください。※マンション標準管理規約は国が示すひな形であり、各マンションの管理規約は内容が異なります。工事の可否は必ず当該マンションの規約・細則および管理組合にご確認ください。※法令に関する記載は2026年9月時点の一般的な内容です。個別の契約条件は取引ごとに異なります。