【ご成約事例】サンマンションアトレ志賀本通｜名古屋市北区の中古マンション売却

名古屋市北区辻本通の「サンマンションアトレ志賀本通」にて、中古マンションのご購入をお手伝いさせていただきました。
決め手となったのはコストパフォーマンスの良さでした。ご契約ありがとうございました。
ただ、「コスパが良い」という言葉は曖昧です。この物件の何がそう評価されたのか、具体的に整理してみます。

サンマンションアトレ志賀本通について

グレー系のタイル貼りに切妻屋根を組み合わせた、戸建てのような外観が特徴のマンションです。地上7階建・総戸数62戸と規模は大きすぎず、エントランスはオートロック。近隣にコンビニエンスストアと郵便局があります。

「コストパフォーマンスが良い」の中身

価格が安いことと、コストパフォーマンスが良いことは違います。今回の物件が評価された理由は、次の5点に整理できます。

住戸数分の駐車場が確保されている

これが最も大きな要素でした。
名古屋は車の保有率が高い地域です。マンションの駐車場が全戸分ないと、抽選や順番待ちになり、外れれば近隣で月極駐車場を借りることになります。
この負担は決して小さくありません。仮に月1万5,000円の月極駐車場を借りるとすれば、年間18万円。10年で180万円、30年住めば540万円にのぼります。物件価格に換算すれば数百万円分の差です。
本物件は住戸数分の駐車場を確保しているため、この費用が発生しません。購入時の価格だけを見比べていると見落としがちですが、住居費の総額で考えたときに効いてくる条件です。

62㎡から88㎡という専有面積

現在の新築分譲マンションは70㎡前後が中心です。本物件は62.13㎡から88.32㎡まで幅があり、間取りも2LDKから4LDKまで用意されています。
80㎡を超える住戸は、現在の相場で探すと価格が跳ね上がります。同じ予算で広さを確保できるかどうかは、暮らしの満足度に直結します。

施工は清水建設

中古マンションを検討する際、施工会社は意外と見落とされがちな情報です。
本物件を施工したのは清水建設。いわゆるスーパーゼネコンの一社です。分譲当時の施工品質は、築30年を超えた現在の建物の状態にも影響します。同じ築年数でも建物のコンディションに差が出る要因のひとつです。

志賀本通駅から徒歩7分、名城線で栄まで直通

最寄りの志賀本通駅は地下鉄名城線。栄や大曽根へ乗り換えなしで出られます。名城線は環状線のため、市内の主要エリアへのアクセスに幅があります。
徒歩7分という距離は、日常的に使ううえで無理のない範囲です。

北区という価格水準

名古屋市内の中古マンション相場には、区によって明確な差があります。ある民間調査では、築10年・70㎡換算で昭和区が4,480万円、中区が4,380万円という水準に対し、北区は築20年・70㎡換算で2,480万円とされています。
北区は市内では価格が抑えめの区にあたります。都心部と同じ予算を用意できるなら、広さ、駐車場、周辺環境といった条件を上乗せできる。ここが北区を選ぶ合理性です。
北区全体の住環境については、名古屋市北区完全ガイドで駅別・エリア別に解説しています。

コスパで選ぶときに、必ず確認したいこと

価格の安さに惹かれて購入し、後から負担が増えるケースがあります。コストパフォーマンスを重視するなら、次の3点は必ず確認してください。

月々の総額で比べる

住居費は物件価格だけでは決まりません。ローン返済額に、管理費・修繕積立金・駐車場代を加えた月額が実際の負担です。
物件価格が200万円安くても、管理費と修繕積立金の合計が月8,000円高ければ、10年で96万円、30年で288万円の差になります。比較するなら、この月額の総額で並べてください。

修繕積立金が「安すぎる」物件に注意する

修繕積立金が周辺相場より明らかに低い物件は、一見すると魅力的に映ります。しかし積立が不足していれば、いずれ値上げか、一時金の徴収が必要になります。
確認すべきは金額そのものではなく、積立金の残高と長期修繕計画の整合性です。大規模修繕が計画どおり実施されてきたか、次回の予定はいつか。この2点で、管理組合が健全に運営されているかが見えてきます。

将来の売りやすさも「コスパ」のうち

住まいは、いつか手放す可能性があります。買うときに安く、売るときにも買い手が付く。この両方が揃って初めて、本当にコストパフォーマンスが良い物件といえます。
駅からの距離、駐車場の有無、専有面積、管理状態。今回評価された条件は、そのまま将来の売却時に買主が見る条件でもあります。買うときの条件と、売るときの条件は同じです。

築31年という数字をどう見るか

サンマンションアトレ志賀本通は1995年6月の竣工で、2026年時点で築31年です。
1981年6月以降の建築確認に適用される新耐震基準の物件であり、住宅ローン控除についても、1982年1月1日以降の建築であれば登記簿の建築日付の確認だけで対象になります。耐震基準適合証明書などの追加書類は原則不要です。旧耐震の物件と比べ、手続き面での負担が小さい年代といえます。
一方で、築30年を超えると2回目以降の大規模修繕を経験している時期です。給排水管の更新など、建物の寿命に関わる工事が実施済みかどうかで、今後の見通しが大きく変わります。契約前に管理組合の資料で確認しておくべき点です。
当社では、ご購入前に修繕履歴と積立金の状況を取り寄せ、ご説明したうえでご判断いただいています。

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※建物概要は公開情報をもとに記載しています。相場水準は民間調査による参考値であり、実際の価格は個々の条件によって異なります。駐車場代の試算は仮定に基づく例示です。住宅ローン控除の要件は税制改正により変更される場合がありますので、適用の可否は必ず最新の情報および税務署・税理士にご確認ください。