【ご成約事例】ライオンズマンション中小田井｜名古屋市西区の中古マンション売却

名古屋市西区中小田井の「ライオンズガーデン中小田井」にて、フルリノベーション済み住戸のご購入をお手伝いさせていただきました。
決め手となったのは、内装のきれいさとコストパフォーマンスです。ご契約ありがとうございました。
リノベーション済み物件は、中古マンション選びの有力な選択肢です。ただし見た目の美しさだけで判断すると、後から想定外の負担が出ることもあります。今回の事例をもとに、その両面を整理します。

ライオンズガーデン中小田井について

総戸数105戸、A棟とB棟からなる規模のあるマンションです。施工は大成建設。管理は管理員が平日常駐する日勤方式で、日本ハウズイングが担当しています。
なお、上小田井駅は名鉄犬山線と地下鉄鶴舞線が接続する駅です。鶴舞線を使えば伏見・丸の内方面へ乗り換えなしで出られるため、通勤先によっては上小田井駅を使う選択肢もあります。

フルリノベーション済みという選択

中古マンションを買ってから自分で工事する方法と、すでに工事が終わった住戸を買う方法。この2つには、費用以外にもいくつか違いがあります。

実物を見て判断できる

自分でリノベーションする場合、完成形は図面とパースで想像するしかありません。仕上がってから「思っていたのと違った」となっても、やり直しは効きません。
リノベーション済み物件は、完成した状態を実際に見てから購入を決められます。床材の質感、建具の色、水回りの使い勝手。写真では分からない部分を、その場で確認できます。今回、内装のきれいさが決め手になったのも、実物を見て納得できたからです。

住宅ローン一本で完結する

これは見落とされやすい、しかし金額として大きな差になる点です。
中古物件を買ってから自分でリノベーションする場合、物件購入は住宅ローン、工事費はリフォームローンという形に分かれることがあります。リフォームローンは住宅ローンより金利が高く、返済期間も短いのが一般的です。
リノベーション済み物件なら、工事費はすでに物件価格に含まれています。住宅ローン一本で済むため、金利も返済期間も住宅ローンの条件が適用されます。総返済額で比べると、この差は無視できません。

工事期間と仮住まいが不要

フルリノベーションの工事期間は、規模によりますが数か月に及ぶことがあります。その間の仮住まいの家賃、二重の引っ越し費用、荷物の保管費用。これらは工事費の見積もりには載りませんが、確実に発生します。
リノベーション済み物件は、引き渡し後すぐに入居できます。総額を最初から確定できるうえ、住み始めるまでの時間も短い。今回コストパフォーマンスが評価されたのは、物件価格の安さだけでなく、こうした付随コストが発生しない点も含めてのことです。

リノベーション済み物件で、必ず確認したい4つのこと

内装は新築同様にきれいでも、工事の範囲がどこまでだったかは見た目では分かりません。次の4点は、契約前に必ず確認してください。

1. 給排水管が更新されているか

最も重要な確認事項です。壁と床の中を通る給排水管は、内装をきれいにしただけでは新しくなりません。
築年数の経った物件では、配管の劣化が漏水につながることがあります。専有部分の配管が交換されているかどうかは、見た目からは判断できません。工事の内容がわかる資料を見せてもらい、配管の更新が含まれていたかを確認してください。

2. 断熱工事が含まれているか

築年数が古い物件ほど、当時の断熱性能は現在の基準より低いのが一般的です。内装を刷新しても、断熱材や窓に手が入っていなければ、住み心地は建築当時のままです。
冬の寒さや結露は、実際に住み始めてから気づくことが多い部分です。内窓の設置など、後から対応できる方法もありますので、状況を把握しておくことが大切です。

3. 電気容量は足りるか

マンションは建物全体で使える電力に上限があり、各住戸の契約アンペア数にも制限が設けられている場合があります。築年数の古い物件では、その上限が現在の家電の使い方に対して小さいことがあります。
エアコンを複数台、IHクッキングヒーター、食洗機。こうした機器を同時に使う想定であれば、契約可能なアンペア数を管理会社に確認しておくと安心です。

4. 共用部分は工事の対象外です

リノベーションの範囲は、あくまで専有部分である室内のみです。エントランス、廊下、外壁、エレベーター、給水設備といった共用部分は、建物本来の状態のままです。
室内がどれだけ美しくても、共用部分の管理が行き届いていなければ、資産としての評価は上がりません。修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴、次回の予定。この3点は、内装と同じくらい重要な判断材料です。
当社では、ご購入前に管理組合の資料を取り寄せてご説明したうえで、ご判断いただいています。

売主が誰かで、住宅ローン控除の期間が変わることがあります

ここは知っている方が少ない、しかし金額の差が大きい論点です。
住宅ローン控除の控除期間は、原則として次のように分かれています。

リノベーション済み物件は、不動産事業者が中古住宅を買い取って改修し、販売しているケースが多くあります。この場合、要件を満たせば新築住宅と同様に13年間の控除を受けられる可能性があります。3年分の差は、金額にすれば決して小さくありません。
ただし、すべてのリノベーション済み物件が対象になるわけではありません。売主が宅地建物取引業者であること、改修の内容が要件を満たすこと、省エネ性能に関する要件など、確認すべき条件があります。
物件を検討する段階で、売主が誰なのか、控除期間はどちらの扱いになるのかを確認してください。契約後に気づいても、条件は変えられません。

築39年という数字をどう見るか

ライオンズガーデン中小田井は1987年11月の竣工で、2026年時点で築39年です。
数字だけを見ると古く感じますが、1981年6月以降の建築確認に適用される新耐震基準の物件です。住宅ローン控除についても、1982年1月1日以降の建築であれば登記簿の建築日付の確認だけで対象になり、耐震基準適合証明書などの追加書類は原則不要です。手続き面での負担は小さい年代といえます。
総戸数105戸という規模も、見ておきたい点です。修繕積立金を負担する世帯数が多いほど、1戸あたりの負担は抑えられます。加えて、日勤管理で管理員が平日常駐しているため、共用部分の清掃や日常的な点検が行き届きやすい体制です。
一方で、築35年を超える建物は3回目前後の大規模修繕を迎える時期です。これまでの修繕履歴と今後の計画を確認しておくことが、購入後の見通しを立てるうえで欠かせません。

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※建物概要は公開情報をもとに記載しています。住宅ローン控除の要件および控除期間は税制改正により変更される場合があり、個別の物件が要件を満たすかどうかは条件によって異なります。適用の可否は必ず最新の情報および税務署・税理士にご確認ください。