年収600万円でいくらの家まで買って良いのか？を考察する

結論｜「借りられる額」と「買っていい額」は違う

最初に、この記事で最も伝えたいことをお伝えします。

住宅ローンの審査は、主に年収をもとに行われます。しかし審査基準は「その年収なら返済できるはず」という上限を示すものであって、「その額を借りても今の生活が続けられる」ことを保証するものではありません。

価格帯ごとの位置づけ

年収600万円の場合、借入額によって購入後の余裕はこう変わります。

※頭金を入れる場合、住宅価格は借入額よりも大きくなります。この表は借入額を基準にした目安です。

「年収600万円なら◯◯万円が正解」という答えはありません。この表はあくまで傾向であり、実際の判断は家計の状況によって変わります。以下、その判断材料を順に見ていきます。

年収600万円の手取りはいくら？

住宅予算を考えるとき、出発点は額面年収ではなく手取りです。

手取りは人によって変わります

年収600万円の手取り額は、次の要素によって変わります。

• 扶養家族の有無と人数
• 社会保険料（健康保険・厚生年金・雇用保険）
• 所得税・住民税
• 年齢（40歳以上は介護保険料が加算される）
• お住まいの自治体（住民税の税率に差がある場合がある）
• 各種控除の適用状況

そのため「年収600万円の手取りは◯◯万円」と一律には言えません。正確な金額は源泉徴収票や給与明細で確認してください。

重要なのは、賞与を返済の前提にしないことです。賞与は業績によって変動します。毎月の給与だけで返済が成立する計画を立ててください。

審査上はいくらまで借りられる？

まず「審査ではどこまで通るのか」を確認しておきます。

総返済負担率という考え方

住宅ローンの審査では、総返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が重視されます。

たとえばフラット35では、次のように定められています。

フラット35では、年収600万円の場合、他の借入がないと仮定すると総返済額ベースで年間210万円、月換算17.5万円が基準上の上限になります。

重要なのは、この負担率には住宅ローンだけでなく自動車ローン、教育ローン、カードローン、奨学金の返済なども含まれるという点です。他の借入がある場合、住宅ローンに使える枠はその分だけ小さくなります。

35%は「安全ライン」ではありません

参考までに、負担率別の月々返済額はこうなります。

※他の借入がない場合の数値です。自動車ローン等がある場合、住宅ローンに充てられる額はこれより小さくなります。

どの水準が適切かは家計次第です。ただし上限いっぱいで組むのは、選択肢としてかなり攻めた判断だと理解しておいてください。

3,000万〜4,500万円を実際に比較する

ここが本記事の中心です。実際の数字で見ていきます。

2026年の金利水準を押さえる

借入額別・金利別の月々返済額（35年返済）

※元利均等返済・ボーナス返済なし・35年で試算した概算です。実際の返済額は借入条件により異なります。
※3.29%は2026年8月のフラット35（融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下）の最頻金利を参考にした比較です。融資率9割超の場合は3.40%でした。

注目していただきたいのは、金利による差の大きさです。

4,000万円を借りる場合、金利1.0%なら月11.3万円ですが、3.29%だと月16.0万円。差は約4.7万円です。年間で約56万円、35年で約2,000万円近い差になります。

総返済額で見るとさらに差が開きます

4,000万円を金利3.29%で借りると、利息だけで約2,740万円。元金の7割近くになります。「いくら借りるか」と同じくらい「どの金利で借りるか」が重要だとわかります。

年収600万円の返済負担率に当てはめると

前章の負担率と照らし合わせてみます。金利3.29%の場合です。

金利3.29%では、4,500万円は年収600万円の審査基準を超えます。頭金を入れて借入額を抑えるか、価格帯を見直す必要が出てきます。
低金利時代なら4,500万円でも負担率25%程度に収まっていました。金利環境が変われば、買える金額も変わるということです。

同じ年収600万円でも、家族構成で変わる

ここまでは借入額の話でした。しかし実際には、同じ年収でも住宅に回せる金額は世帯によって大きく違います。

3つのケースで比較

ケースA｜独身・車なし

生活費と貯蓄を確保しても、住宅費に回せる余力は比較的大きくなります。ただし一人の収入で返済するため、収入が途絶えたときに補ってくれる人がいない点は考慮が必要です。

ケースB｜夫婦＋子ども1人・車1台

車の維持費と、今後発生する教育費を見込む必要があります。子どもが小さいうちは余裕があっても、進学時期に支出が増える点を織り込んでください。

ケースC｜夫婦＋子ども2人・車2台

車2台の維持費に加え、教育費も2人分。住宅予算を抑える必要性が高くなります。同じ年収600万円でも、ケースAとは住宅に回せる金額が数万円単位で変わります。

「家賃と同じ返済額なら買える」は危険

よくある考え方に、こういうものがあります。

「今、家賃を10万円払っている。
だから住宅ローンも月10万円なら、同じ負担で買えるはず」

これは成り立ちません。購入すると、ローン返済以外にも継続的な支出が発生するからです。

購入後に発生する費用

この合計と、現在の家賃を比べてください。「ローン10万円＝家賃10万円と同じ」ではありません。

なお戸建ての場合は管理費・修繕積立金はかかりませんが、将来の修繕は自分で計画して積み立てる必要があります。外壁や屋根の修繕は、まとまった金額になります。

頭金はいくら入れる？

頭金を多く入れれば借入額が減り、月々の返済も利息も軽くなります。ただし「多いほど良い」とは限りません。

貯蓄600万円のケースで比較

どれが正解ということはありません。収入の安定性、家族構成、今後の支出予定によって最適解は変わります。

ただし、購入諸費用は別途必要です

頭金の計算をするとき、購入諸費用を忘れないでください。仲介手数料、登記費用、住宅ローンの事務手数料、火災保険料などが必要になります。

現金で用意するケースが一般的ですが、金融機関によっては一部の諸費用を住宅ローンに含められる場合もあります。いずれにしても、頭金とは別に必要資金を確認しておきましょう。

車があると住宅予算はかなり変わる

名古屋で住宅を検討する場合、この点は避けて通れません。

車の維持にかかる費用

車を持つと、次のような費用が継続的に発生します。

• 自動車ローン（購入時に組んだ場合）
• 自動車保険
• 自動車税
• 車検費用
• 駐車場代（マンションの場合）
• ガソリン代
• 数年ごとの買い替え費用

金額は車種・使用頻度・保険内容によって大きく異なります。2台所有すれば、保険・税金・車検・買い替えなどの負担も大きく増えます。

名古屋では「車なし生活」も選択肢になります

名古屋は都心部を除けば車を使う方が多いエリアですが、地下鉄沿線であれば車なしで生活が成立する地域もあります。

車を手放せれば、その維持費を住宅費に回せます。逆に言えば、駅から遠く車が必須のエリアでは、その分だけ住宅予算を抑える必要があるということです。

物件価格だけを見て「郊外の方が安いから広い家が買える」と考えると、車の維持費で差が埋まる、あるいは逆転することがあります。総額で比較してください。

子どもがいるなら教育費を先に見る

住宅ローンは長期にわたります。その間に子どもの教育費が発生するなら、それを先に見込んでおく必要があります。

教育費は進路によって大きく変わります

「子ども一人あたり◯千万円」という数字を見かけますが、実際には進路によって大きく異なります。

• 公立中心か、私立中心か
• 塾や習い事の有無と内容
• 大学に進学するか、学部は何か
• 自宅通学か、下宿か
• 奨学金を利用するか

これらの組み合わせで、必要額は数百万円から二千万円以上まで幅があります。一律の数字で計算するより、ご家庭の方針で見積もる方が現実的です。

見るべきは「支出が重なる時期」

子どもが2人いれば、その時期はさらに長くなります。「今払えるか」ではなく「教育費のピーク時にも払えるか」で判断してください。

共働きなら配偶者の収入も加算していい？

共働き世帯の場合、収入合算やペアローンによって借入可能額を増やすことができます。

それぞれ仕組みや、住宅ローン控除・団信の扱いが異なります。詳細は金融機関にご確認ください。

注意｜二人分の収入が35年続く前提にしない

対策としては、「一人の収入が減っても返済が続けられる金額に抑える」という考え方があります。

たとえば「二人合わせて月18万円まで返せる」ではなく、「主たる収入だけで月12万円までなら返せる」という基準で借入額を決めておけば、収入が変わっても対応しやすくなります。

変動金利と全期間固定金利で「買える額」が変わる

前述のとおり、金利によって返済額は大きく変わります。ここでは変動金利と全期間固定金利の違いを整理します。
※このほかに「固定期間選択型」など、一定期間だけ金利を固定するタイプもあります。

「今の低い金利で計算した額」で借りない

変動金利は当初の返済額が抑えられるため、その金利で計算すると多く借りられるように見えます。

しかし変動金利は市場金利によって見直されます。将来金利が上がれば、返済額も増える可能性があります。

どちらが有利かは、今後の金利動向次第です。誰にも正確には予測できません。だからこそ、「金利が上がっても大丈夫か」という視点で借入額を決めておくことが現実的な備えになります。

買った後も今の生活を続けられるか

ここまで返済額の話をしてきましたが、本当に確認すべきなのは「ローンを払えるか」ではありません。

住宅費以外の支出を確認する

住宅ローンを払えても、次のような支出ができなくなるなら、生活の質は下がります。

住宅ローンのために生活を切り詰め続けるのは、長期的に続きません。35年という期間を考えれば、途中で我慢が限界に達する可能性があります。

「これくらいなら払える」ではなく、「これを払っても、やりたいことができる」という水準で予算を決めてください。

年収600万円で無理をしやすい7パターン

①金融機関の基準上の上限を予算にする

総返済負担率35%は申込要件の上限であって、推奨値ではありません。

②ボーナス払いを前提にする

賞与は業績によって変動します。毎月の給与だけで返済が成立する計画を立ててください。

③車の維持費を忘れる

保険、税金、車検、駐車場、買い替え。2台所有すれば、その負担も大きく増えます。

④教育費を見ない

住宅ローンと教育費のピークが重なる時期を確認してください。

⑤頭金で貯金を使い切る

生活防衛資金を残さないと、予定外の支出に対応できません。

⑥管理費・税金を無視する

ローン返済額だけで家賃と比較すると、実際の負担を見誤ります。

⑦共働き収入がずっと続く前提で組む

育休、時短、転職、病気。一人の収入が減っても返せる金額を基準にしてください。

名古屋で年収600万円なら何が買える？

「名古屋なら4,000万円で何が買える」と単純化はできません。エリア・種別・築年数によって、同じ予算でも選べる物件は大きく変わります。

種別ごとの考え方

名古屋で問われる3つのトレードオフ

予算が決まったら、次は何を優先するかです。

名古屋市内でも、区や沿線によって価格帯は大きく異なります。「年収600万円だからこのエリア」ではなく、優先順位を決めてから探す方が、納得のいく選択につながります。

買っていい金額を決める5ステップ

実際に予算を決める手順を整理します。

この順序で計算すると、「年収の何倍」という発想とは違う金額が出てくるはずです。それがご家庭にとっての現実的な予算です。

なお②の貯蓄額を確保する点は、意外と見落とされます。住宅を買った後も、教育費・車の買い替え・老後資金の準備は続きます。貯蓄がゼロになる予算は、長期的に持続しません。

よくあるご質問

Q. 年収600万円なら4,000万円の住宅ローンはきついですか？

条件によります。金利3.29%・35年で借りると月々約16.0万円、年収600万円に対する返済負担率は約32%です。審査基準内ではありますが、余裕があるとは言えません。家族構成、車の有無、教育費の見込みによって判断が変わります。

Q. 5,000万円の家は買えますか？

頭金の額によります。フルローンに近い形だと、2026年の金利水準では返済負担率が審査基準を超える可能性があります。頭金を入れて借入額を抑えるか、価格帯の見直しを検討してください。

Q. 頭金なしでも大丈夫ですか？

物件価格の全額を借り入れる方法もあります。ただし借入額が増えれば月々の返済も利息も増えます。また購入諸費用は別途必要です（金融機関によっては一部をローンに含められる場合もあります）。

Q. 年収600万円なら月々いくらまで返済していいですか？

一律の正解はありません。フラット35で他の借入がない場合、基準上は月換算17.5万円（総返済負担率35%）ですが、これは安全に返せる金額を意味するものではありません。家計の余裕を考えると、より低い水準に抑える選択もあります。第15章の5ステップで、ご自身の数字を出してみてください。

Q. 子ども2人なら住宅予算はいくら下げるべきですか？

進路によって教育費が大きく変わるため、一律には言えません。教育費のピーク時期に住宅ローンと両立できるかを確認したうえで判断してください。

Q. 車2台ならどのくらい影響しますか？

車種や使用状況によって金額は変わりますが、保険・税金・車検・駐車場・買い替えを合わせると、住宅費に回せる額は減ります。また自動車ローンの返済も総返済負担率に含まれるため、住宅ローンの借入可能額が小さくなる場合があります。

Q. 共働きなら5,000万円以上でも大丈夫ですか？

収入合算やペアローンで借入可能額は増えます。ただし二人分の収入が35年続く前提で組むのは避けてください。一人の収入が減っても返済を継続できる水準かどうかを確認しましょう。

まとめ｜「何倍借りられるか」ではなく「買った後いくら残るか」

本記事の要点を整理します。

• 年収600万円でも「借りられる額」と「買っていい額」は違う
• フラット35の総返済負担率35%は申込要件の上限であって安全ラインではない
• 2026年8月実績でフラット35の最頻金利は3.29%。数年前とは前提が変わっている（金利は毎月変動）
• 4,000万円の借入は、金利1.0%で月11.3万円、3.29%で月16.0万円
• 同じ年収でも家族構成・車・教育費で住宅費への余力が変わる
• 家賃とローン返済額を直接比べず、維持費を含めた実質住居費で比較する
• 頭金は「多く入れる」より購入後にいくら残すかで考える
• 共働きでも二人分の収入が35年続く前提にしない

住宅ローンは長期にわたる契約です。今の生活を維持しながら返し続けられる金額を見極めることが、結果的に満足度の高い住宅購入につながります。

当社では、物件のご紹介だけでなくご予算と返済計画を一緒に整理するところからお手伝いしています。「年収600万円で、実際いくらまでなら大丈夫なのか」というご相談も、物件をお決めになる前の段階で構いません。