40代で家を買うのは遅い？賃貸と購入を費用と住宅ローンで比較

比較すべきは「月額」ではなく「住居費の中身」

「家賃10万円」と「ローン返済10万円」は、同じ10万円ではありません。

賃貸でかかる費用

賃貸で見落とされやすいのが更新料と引越し費用です。数年に一度とはいえ、積み重なると小さくありません。

購入でかかる費用

40代で購入するならローン期間が重要

完済年齢を確認してください

住宅ローンには完済時年齢の上限があります。たとえばフラット35では、申込時70歳未満・完済時80歳未満が要件です。借入期間は「80歳から申込時の年齢を引いた年数」と35年のうち、短い方が上限になります。

フラット35では完済時年齢が80歳未満という条件があるため、40代半ばになると35年の借入期間を確保できない場合があります。

定年後も返済が続く可能性

例えば40代前半で35年ローンを組むと、完済時期は70代後半になります。40代半ば以降では、金融機関の完済時年齢の条件によって借入期間が短くなる場合があります。

いずれにしても、定年退職後も返済が続く可能性を想定しておく必要があります。

この場合、次のいずれかの対応を考えることになります。

・繰上返済で完済時期を早める

・退職金の一部を返済にあてる

・定年後も収入を確保する

・借入額を抑えて、期間を短くする

老後まで含めた「総支出」で比べる

40代で判断するなら、今の月額ではなく、老後までの総額で見る必要があります。

賃貸は老後も家賃が続きます

これが賃貸の最大の論点です。

※更新料・火災保険料・引越し費用は含みません。家賃が変わらない前提の単純計算です。購入との優劣を示す試算ではなく、賃貸を続けた場合の支出イメージです。

年金収入から家賃を払い続けられるか。これは老後の資金計画に直結します。

高齢期の入居審査という論点もあります

見落とされがちですが、高齢になると賃貸の入居審査が厳しくなる場合があります。

連帯保証人の確保、収入の安定性、緊急連絡先。こうした条件で、選べる物件が限られることがあります。

購入はローン完済後の住居費が軽くなります

ローンを完済すれば、毎月の返済はなくなります。

ただし前述のとおり、住居費がゼロになるわけではありません。

ローン完済後は毎月のローン返済がなくなるため、住居費を抑えやすくなる点は購入の利点です。ただし維持費は物件によって異なります。

比べるときは同じ条件で

この4つを並べると、金額の差が見えてきます。感覚ではなく数字で比べることが大切です。

40代ならではの4つの論点

費用以外にも、40代だからこそ考えておきたいことがあります。

①教育費のピークと重なります

子どもが中高生なら、これから最も教育費がかかる時期です。

高校、大学、場合によっては下宿。ここに住宅ローンの返済が重なると、家計の余裕がなくなります。

教育費のピークが何年後で、いくら必要か。これを把握したうえで借入額を決めてください。

②団体信用生命保険に加入できるか

なお団信の加入が難しい場合でも、ワイド団信や、団信加入を必須としない住宅ローンという選択肢があります。金融機関にご相談ください。

③老後にその家で暮らせるか

40代で買う家に、70代・80代でも住み続けるのか。

・車を手放した後も生活できるか（スーパー・病院・駅）

・階段の上り下りは負担にならないか

・部屋数が多すぎて持て余さないか

・将来、住み替える可能性はあるか

「今の家族構成に合う家」と「老後も暮らせる家」は、必ずしも一致しません。将来住み替える前提なら、売りやすい物件を選ぶという考え方もあります。

④実家をどうするか

40代は、親の住まいについて考え始める時期でもあります。

実家を相続する可能性があるなら、それも住まいの選択肢に入ります。「今買う必要があるか」という判断にも影響します。

ただし実家をあてにして購入を先送りするのは慎重に考えてください。相続人が複数いる場合、必ずしも自分が取得できるとは限りません。立地や建物の状態によっては、住むのが現実的でないこともあります。

購入時の諸費用と、その後の維持費

購入時にかかる費用

物件価格以外に、次のような費用がかかります。

・仲介手数料

・登記費用（登録免許税、司法書士報酬）

・ローン関連費用（事務手数料、保証料）

・印紙税

・火災保険料

・固定資産税の日割り精算

金額は物件価格や借入条件によって変わります。自己資金の計画を立てる際は、これらを見込んでおいてください。

マンションは管理費・修繕積立金を必ず確認

戸建ては自分で積み立てる必要があります

外壁塗装、屋根の補修、給湯器の交換。築年数が進むにつれて、修繕・交換が必要になる可能性が高まります。

マンションのように強制的に積み立てる仕組みがないため、自分で計画的に備えておかないと、必要になったときに困ります。

賃貸も更新料と家賃の変動があります

賃貸だから固定費が一定、というわけでもありません。

・更新料（地域・契約による）

・更新時の家賃改定

・住み替えのたびの初期費用と引越し費用

長く住むほど、建物は古くなります。設備の老朽化を受け入れるか、住み替えて新しい物件へ移るか。いずれにしても費用は発生します。

「資産として残るか」は物件次第

「購入すれば資産になる」とよく言われますが、すべての物件が同じように価値を保つわけではありません。

逆に、駅から遠く、生活利便性が低く、管理も行き届いていない物件は、売りたいときに買い手が見つかりにくくなります。

40代なら「出口」も考えておく

転勤、家族構成の変化、親の介護、老後の住み替え。40代で買った家に、一生住むとは限りません。

そのとき「売れる物件かどうか」で、選択の自由度がまったく変わります。

「安いから」だけで選ぶのではなく、将来も住みやすく、売りやすい物件を選ぶという視点を持っておいてください。

購入が向いているケース

特に重要なのは、退職後まで返済が続く場合でも、無理なく支払える計画になっているかです。ここが見通せるなら、購入は現実的な選択肢になります。

また今の賃貸に具体的な不満がある場合も、購入で解決できる可能性があります。音、収納、駐車場——こうした日常の不便は、住み続ける限り続きます。

賃貸が向いているケース

賃貸を選ぶことは、決して消極的な判断ではありません。住み替えの自由度は、40代以降のライフスタイルの変化に対応するうえで大きな価値があります。

賃貸を選ぶなら、老後の備えを

「買う」と決めたら、次に考えること

購入を選んだ場合、次の判断が待っています。

①戸建てかマンションか

音、車の使い方、荷物の量、近所付き合い、防犯。今の住まいで何に困っているかから考えると、答えが見えてきます。

②どのエリアで買うか

名古屋市内でも、区によって価格も住環境もまったく違います。家族構成と予算から、合うエリアを絞っていきます。

③いくらまで借りるか

審査に通る額ではなく、教育費と老後資金を考えたうえで無理なく返せる額を決めます。

よくあるご質問

Q. 40代から家を買うのは遅いですか？

遅くはありません。ただし完済年齢を意識する必要があります。40代半ば以降は、金融機関の完済時年齢によって35年の借入期間を確保できない場合があります。借入額を抑える、繰上返済を計画するなど、返済計画がより重要になります。

Q. 賃貸と購入、どちらが安いですか？

物件と期間によって変わります。賃貸は住み続ける限り家賃が発生し、購入は完済後の負担が軽くなります。ただし購入には諸費用・税金・修繕費もかかります。老後までの総額で比べてください。

Q. ローンを完済すれば住居費はゼロになりますか？

ゼロにはなりません。固定資産税は所有し続ける限りかかります。マンションなら管理費・修繕積立金も続きます。戸建ても修繕費が必要です。毎月のローン返済がなくなる分、住居費は抑えやすくなりますが、無料ではありません。維持費の水準は物件によって異なります。

Q. 40代でも35年ローンは組めますか？

借入時の年齢によります。たとえばフラット35では完済時80歳未満が要件のため、40代半ばが一つの目安になります。それ以降は借入期間が短くなり、月々の返済額が増えます。

Q. 教育費と住宅ローンは両立できますか？

教育費のピークがいつ来るかを把握することが重要です。子どもが中高生なら、これから数年が最も費用のかかる時期です。その時期の家計を試算したうえで、借入額を決めてください。

Q. 団体信用生命保険に入れるか心配です

40代以降は、健康状態によって加入が難しくなるケースがあります。ただしワイド団信や、団信加入を必須としない住宅ローンという選択肢もあります。金融機関にご相談ください。

Q. 賃貸なら老後も自由に住み替えられますか？

高齢になると入居審査が厳しくなる場合があります。2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法により、高齢者が入居しやすい環境の整備が進んでいますが、希望する物件に必ず住めるとは限りません。

Q. 実家を相続する予定なら、買わない方がいいですか？

慎重に考えてください。相続人が複数いれば、必ずしも自分が取得できるとは限りません。また立地や建物の状態によっては、住むのが現実的でない場合もあります。実家をあてにして判断を先送りするのはリスクがあります。

まとめ｜「老後までの総支出」と「身動きの取りやすさ」で考える

本記事の要点を整理します。

・比べるのは月額ではなく住居費の中身と総額

・ローン完済後も、住居費はゼロにならない

・40代は完済年齢が最大の論点

・賃貸は老後も家賃が続くことを前提に備える

・教育費のピークと団信も40代特有の論点

・「買う」なら将来売りやすい物件を選ぶ

愛知中央不動産では、「まだ買うと決めていない」段階でのご相談も承っています。今の家賃と比べてどうか、いくらまでなら無理がないか。一緒に整理させてください。