【ご成約事例】鹿の子ハウス｜名古屋市千種区の中古マンション購入

名古屋市千種区鹿子町の「鹿の子ハウス」にて、中古マンションのご購入をお手伝いさせていただきました。ご契約ありがとうございました。
今回は少し珍しいご検討でした。同じマンション内で、リノベーション済みの住戸と、未改修の住戸の両方が売りに出ていたのです。未改修の住戸を購入してご自身でリノベーションする方法と、すでに工事が済んだ住戸を購入する方法。このどちらが良いかを比較検討されました。
結論としては、総額で見たときにリノベーション済み住戸のほうが有利と判断され、そちらでのご成約となりました。その比較の過程をご紹介します。

鹿の子ハウスについて

総戸数34戸、6階建ての小規模なマンションです。施工は戸田建設。
注目していただきたいのが用途地域が第一種低層住居専用地域である点です。この地域では建物の高さが厳しく制限されるため、周囲に高い建物が建ちにくく、日当たりと静けさが保たれやすくなります。都市部では希少な指定です。
本山駅は東山線と名城線が交差する乗換駅で、栄・名古屋駅方面へも大曽根・金山方面へも出られます。東山公園駅、自由ヶ丘駅も徒歩圏で、千種区の中でも文教エリアとして人気の高い一帯です。

同じマンション内で、2つの選択肢を比較しました

中古マンションを検討する際、「リノベーション済みを買うか、自分で工事するか」は多くの方が迷うところです。ただ通常は、比較対象となる物件の立地も築年数も管理状態も違うため、純粋な比較ができません。
今回は同じマンション内での比較でした。建物、管理、立地、構造がまったく同じ条件のため、違いは「工事が済んでいるかどうか」だけです。判断材料としては、これ以上ないほど明快でした。

9つの項目で比較しました

なぜリノベーション済みのほうが有利になったのか

今回のケースでリノベーション済み住戸が総額で有利になった理由は、大きく3つあります。

1. 工事の発注規模による差

リノベーション済み住戸を手がける事業者は、複数の住戸をまとめて工事することが少なくありません。建材の仕入れも施工の段取りも、まとめたほうが単価は下がります。
一方、個人が1戸だけ工事を発注する場合、同じ内容でも割高になりがちです。同じ仕上がりを得るための費用が、そもそも違うということです。
内装に強いこだわりがなく、標準的な仕様で十分という場合、この差がそのまま総額に表れます。

2. 工事期間中に発生する費用

見積書に載らない費用があります。設計と工事で数か月かかる間の、住まいの費用です。
賃貸にお住まいであればその間も家賃が発生し、住宅ローンの返済が始まっていれば二重の負担になります。仮住まいが必要なら、引っ越しも2回分です。
リノベーション済み住戸なら、引き渡し後すぐに入居できます。この期間分の費用が丸ごと発生しません。

3. 総額が最初から確定している

自分で工事をする場合、壁を開けてから想定外の劣化が見つかり、追加工事が必要になることがあります。特に築年数の経った建物では、珍しいことではありません。
予算に余裕があれば対応できますが、資金計画がぎりぎりだと悩ましい状況になります。リノベーション済み住戸は、その不確実性がありません。契約時点で総額が確定し、その後増えることがない。この安心感を評価される方は多くいらっしゃいます。

逆に、自分で工事したほうが良いケース

今回はリノベーション済みが有利という結論でしたが、これはすべての方に当てはまるわけではありません。次のような場合は、未改修の住戸を購入してご自身で工事をされたほうが満足度は高くなります。

判断の分かれ目は、「内装にどれだけこだわりがあるか」です。
標準的な仕上がりで満足できるなら、リノベーション済みのほうが総額で有利になりやすい。理想の形が明確にあるなら、費用がかかっても自分で工事するほうが納得できる。
どちらが正解ということはありません。ご自身がどちらのタイプかを見極めることが、後悔しない選択につながります。

リノベーション済み住戸を買うときの確認事項

リノベーション済みを選ばれる場合、内装の美しさとは別に確認しておきたいことがあります。工事の範囲は、見た目では分かりません。

特に確認していただきたいのが、専有部分の給排水管が更新されているかです。壁と床の中を通る配管は、内装を新しくしただけでは交換されません。築年数の経った建物では、配管の劣化が漏水につながることがあります。工事内容の分かる資料を見せてもらい、配管の更新が含まれていたかを確認してください。
あわせて、断熱工事の有無、契約可能な電気容量も確認しておくと安心です。
また、リノベーションの対象は室内のみです。エントランス、廊下、外壁といった共用部分は建物本来の状態のままですので、修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴は必ず確認してください。

築54年という数字について

鹿の子ハウスは1972年5月の竣工で、2026年時点で築54年です。
1981年6月より前の建築確認にあたるため旧耐震基準の物件です。住宅ローン控除を利用する場合、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれか1つが必要になります。これらの手続きは引き渡し前に開始しなければ間に合いません。
一方で、この物件には数字だけでは測れない要素があります。第一種低層住居専用地域という住環境、本山駅まで徒歩10分という立地、そして戸田建設による施工。総戸数34戸という小規模なマンションは、住民同士の合意形成がしやすいという利点もあります。
築年数を理由に候補から外す前に、その物件が持っている条件を一度整理してみる価値はあります。

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※建物概要は公開情報をもとに記載しています。分譲会社および管理形態は資料により表記が異なるため記載を控えています。費用の比較は一般的な傾向であり、実際の金額は物件および工事内容により異なります。住宅ローン控除の要件は税制改正により変更される場合がありますので、適用の可否は必ず最新の情報および税務署・税理士にご確認ください。