リースバックとは？後悔しないための仕組み・デメリット・契約前の注意点を解説

リースバックの仕組み｜所有者から賃借人へ

まず仕組みを整理します。

この流れで最も重要なのは、あなたの立場が「所有者」から「賃借人」に変わるという点です。

見た目の生活は変わりません。同じ家に住み、同じ場所で暮らします。しかしその家はもうあなたのものではありません。大家さんが別にいて、あなたはそこを借りて住んでいる状態になります。

リースバックの4つのメリット

リースバックには、他の手段では得られない利点があります。

①引っ越さずに自宅を現金化できる

最大の特徴です。通常の売却では引き渡し後に退去する必要がありますが、リースバックなら住み続けられます。転居に伴う負担がないのは、高齢の方や環境を変えたくない事情がある方には大きな価値です。

②売却資金をまとまって確保できる

売却代金は一括で受け取れます。老後資金、医療費、事業資金、相続対策など、まとまった資金がすぐに必要な場面では有効な手段になり得ます。

③所有者としての負担がなくなる

固定資産税・都市計画税、マンションであれば管理費・修繕積立金といった所有者としての負担がなくなります。

④周囲に売却を知られにくい

通常の売却では、内覧のために購入希望者が出入りし、売出情報がポータルサイトに掲載されます。リースバックでは売却の事実が近隣に伝わりにくいという側面があります。

こういう場面で選ばれています

実際にリースバックが検討されるのは、次のような場面です。

これらに共通しているのは、「一定期間だけ住み続けたい」という明確な事情があることです。この前提が成り立つとき、リースバックは有効に機能します。
逆にこの前提がないまま契約すると、次章で挙げる問題に直面しやすくなります。

最重要｜リースバック7つの注意点

ここが本記事の中心です。国民生活センターに寄せられている相談事例も交えて整理します。

①通常売却より売却価格が低くなる場合がある

よく指摘される点ですが、なぜ安くなるのかを理解しておくことが大切です。

買主（不動産会社や投資家）から見ると、購入した物件にはすでに賃借人（＝あなた）が住んでいます。すぐに自由に使うことも、リフォームして再販することもできません。
そのため買主は、家賃収入と将来の再販を前提に価格を判断します。空室の物件を買って市場価格で転売する場合とは、査定のロジックがまったく違うわけです。

結果として、通常の売却より価格が低くなるケースが多くなります。この差額が、「住み続けられること」に対して支払う対価だと考えるのが実態に近いです。

加えて、買主が想定する「あなたが住む期間」も価格に影響します。長く住むほど買主は再販できる時期が遠のくため、その分を価格に織り込みます。逆に短期間であれば、条件が良くなる可能性もあります。
このあたりは事業者によって考え方が異なるため、複数社の条件を比較する意味は大きいと言えます。

②家賃を払い続ける必要がある

月額だけを見ると負担が軽く感じられますが、累計で見ると印象が変わります。

国民生活センターも、住む期間が長くなれば家賃の総額が売却金額を上回ることもあると警告しています。
売却代金が2,000万円でも、家賃12万円で15年住めば支払総額は2,160万円。受け取った金額を超えてしまいます。「何年住む見込みか」を先に考えることが不可欠です。

③家賃が将来も同じとは限らない

見落とされがちですが、家賃の値上げをめぐる深刻な相談事例も報告されています。

確認すべきは「契約時の家賃」だけではありません。更新時・再契約時に家賃がどう決まるのか、値上げの条件や上限が契約書に定められているのかまで見る必要があります。

④定期借家契約なら、ずっと住めるとは限らない

これは次章で詳しく扱いますが、賃貸借契約の種類によって「住み続けられる保証」がまったく変わります。

国土交通省の2020年度調査では、リースバック取引実績があり賃貸・管理に関わる対象15社のうち80.0%が定期建物賃貸借を採用していました（複数回答）。
定期借家契約は期間満了で終了し、引き続き居住するには貸主・借主双方の合意による再契約が必要です。再契約が保証されているわけではありません。

⑤所有者が第三者に変わることがある

売却先の不動産会社が、その物件をさらに別の投資家へ転売する可能性があります。

所有者が変われば、賃貸借契約の相手も変わります。所有者が変わった場合でも賃貸借契約上の権利義務が承継される場合がありますが、契約書に記載されていない口頭説明は、後から内容を立証することが難しくなる可能性があります。
「再契約できます」「家賃は変わりません」など重要な条件は、必ず書面で確認してください。転売後に家賃の値上げや立ち退きを求められるケースも起こり得ます。
契約時に「第三者へ売却される可能性があるか」「その場合の条件はどうなるか」を確認しておくことが重要です。

⑥「買戻しできる」と思い込まない

「将来お金ができたら買い戻せばいい」——そう考えて契約する方がいらっしゃいますが、ここは特に注意が必要です。

買戻しを前提に考えるなら、以下を契約書で確認してください。

• 買戻し価格（金額または算定方法が明記されているか）
• 買戻しが可能な期間
• 買戻しの条件
• そもそも買戻し権が契約上保証されているのか

⑦一度売却すると、簡単には元に戻せない

その場で判断を迫られたら、必ず持ち帰ってください。契約書のコピーをもらい、家族や第三者に相談する時間を取ることをおすすめします。急がせる相手ほど慎重に——これは不動産取引全般に言えることです。

普通借家と定期借家の違いを必ず確認する

リースバックで「何年住めるか」を決めるのが、賃貸借契約の種類です。ここは必ず理解しておいてください。

前述のとおり、国土交通省の2020年度調査では対象15社のうち80.0%が定期建物賃貸借を採用していました（複数回答）。
つまり「売却後も住み続けられる」と言われても、それが何年間なのかは契約次第だということです。

「ずっと住めますよ」という口頭の説明ではなく、契約書にどう書かれているかを確認してください。口約束は、所有者が変わった時点で意味を持たなくなります。

向いている可能性がある人

ここまで注意点を挙げてきましたが、リースバックが有効に機能する場面もあります。

• 退去の時期がある程度決まっている方——建て替え中の仮住まい、子どもの卒業まで、施設入居までの期間など
• 家賃を長期的に払える資金計画がある方——年金・収入から無理なく支払える見通しが立っている
• 一時的にまとまった現金が必要な方——医療費、事業資金、相続対策など
• 引越しまで一定期間だけ同じ家に住みたい方——次の住まいが決まるまでの橋渡し
• 価格が低くても「住み続けられること」に価値を感じる方——環境を変えたくない事情がある

消費者庁も、引越し時期の見通しが立っているケースを利用例として示しています。
共通しているのは、「いつまで住むか」と「その間の家賃を払えるか」が明確だという点です。ここが曖昧なままだと、後から苦しくなります。

自分に合うかを判断する簡単な試算

向き不向きは、次の計算で概ね見えてきます。

この金額を見て「それでも住み続けたい」と思えるなら、リースバックは合理的な選択です。逆に「思ったより高い」と感じるなら、通常売却して住み替える方が経済的には有利ということになります。

重要なのは、この計算をするには①の数字が必要だという点です。リースバック事業者は②の価格しか提示しません。通常売却の査定を別途受けないと、比較そのものができないのです。

向いていない人

逆に、リースバックを慎重に考えるべきケースです。

• 少しでも高く売りたい方——通常売却の方が価格は高くなる傾向があります
• 一生住み続けたい方——契約の種類によっては保証されません
• 毎月の家賃支払いに不安がある方
• 売却後に必ず買い戻したい方——買戻し価格が保証されているとは限りません
• 家を子どもに残したい方——所有権を手放すため、相続財産にはなりません
• 自宅への所有意識が強い方

「住み替える予定がないなら、所有権を手放す必要が本当にあるのか」

消費者庁も、住み替える意向がないなら安易に所有権を手放さないよう注意喚起しています。

リースバックを検討する前に、一度立ち止まって考えていただきたいことがあります。「そもそも今、家を売る必要があるのか」ということです。
まとまった資金が必要なら、他の方法はないか。住み続けたいなら、売らずに済む道はないか。そのうえでリースバックが最善なら、それは納得のいく選択です。

通常売却とリースバックの比較

判断の材料として、両者を並べて整理します。

表を見ていただくと分かるとおり、所有権を失う点は両者とも同じです。違いは「住み続けられるか」と「価格」のトレードオフにあります。

判断のポイントは、その差額が「住み続けられること」に見合うかどうかです。
たとえば通常売却なら2,500万円、リースバックなら2,000万円という条件だったとします。差額の500万円が、住み続けられることの対価です。そこに家賃10万円×住む年数が加わります。5年住むなら600万円。合計1,100万円を、転居しないために支払うという計算になります。

リバースモーゲージとの違い

リースバックとよく比較されるのが、リバースモーゲージです。名前が似ていますが、根本的に異なる仕組みです。

端的に言えば、「自宅を売るのか、担保にして借りるのか」という違いです。

どちらが有利という話ではありません。リバースモーゲージには利用できる年齢・物件の条件・エリアの制限があり、対象外となるケースも多くあります。金利上昇のリスクもあります。
それぞれ利用条件も対象物件も返済の考え方も違うため、両方の情報を集めたうえで、ご自身の状況に合うものを選ぶ必要があります。

契約前に確認したい10項目

リースバックを検討するなら、最低限これらを確認してください。ひとつでも答えが曖昧なら、契約は保留にすべきです。

このうち特に重要なのが①と⑩です。

リースバックの査定額だけを見て判断しないでください。必ず通常売却の査定額も出して、両方を比較してください。
「リースバックなら2,000万円」と言われても、通常売却なら2,600万円だったとしたら、その差は600万円です。さらに10年住めば家賃が1,200万円。合計1,800万円が「住み続けること」の対価になります。この数字を見てから判断しても遅くはありません。

2026年10月、国交省のガイドラインが施行されます

リースバックをめぐる状況は、今まさに変わりつつあります。2026年の動きを整理します。

相談は高水準で推移、当事者の約7割が70歳以上

国民生活センターによれば、住宅のリースバックに関する相談は年間200件を超える水準で推移しており、契約当事者の約7割が70歳以上です。
相談内容としては「何時間も勧誘され続けた」「マンションを売るよう執拗に勧誘された」といった勧誘方法に問題がある事例が目立ちます。

そして2026年8月4日にも、改めて「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」として注意喚起が行われました。

国土交通省がガイドラインを策定

こうした状況を受け、国土交通省は2026年7月に「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を公表しました。2026年10月1日から施行されます。

売主にとって、これは説明を受けるべき事項が明確になったということです。
2026年10月以降にリースバックを検討する場合、賃料・契約期間・更新の可否・買戻し条件・修繕費の負担について説明を受けられるのが当然になります。逆に言えば、これらを曖昧にしたまま契約を急がせる事業者は、その時点で問題があると判断していい材料になります。

なお、2022年に公表された「住宅のリースバックに関するガイドブック」は消費者向けの手引きで、今回のガイドライン（事業者向け）とは別のものです。検討にあたっては、こちらも参考になります。

まとめ｜数字で比較してから判断する

本記事の要点を整理します。

• リースバックは自宅を現金化しながら住み続けられる仕組みだが、「一生住める制度」ではない
• 所有者から賃借人に立場が変わる。家はもう自分のものではなくなる
• 買主は家賃収入と再販を前提に価格を判断するため、通常売却より価格が低くなる場合がある
• 家賃は累計で見る。長く住めば売却金額を上回ることもある
• 家賃の値上げをめぐる深刻な相談事例が報告されている。更新時の条件を確認する
• 国交省の2020年度調査（対象15社）では80%が定期借家契約を採用。再契約には双方の合意が必要
• 物件が第三者に転売される可能性がある。重要な条件は書面で確認する
• 買戻し価格は契約で定めておかないと言い値になり得る
• 売買契約にクーリング・オフはない。契約前に十分な検討を
• 2026年10月から国交省のガイドラインが施行され、宅建業者が告知すべき重要事項や宅建業法上の考え方が明確化される

当社では、リースバックを検討されている方に対しても、まず通常売却した場合の想定価格をお出しします。そのうえで、リースバックの条件と比較しながら、ご希望や事情に合う方法を一緒に整理します。
「売るかどうかもまだ決めていない」という段階でのご相談も歓迎です。急かすことはいたしません。