浸水想定区域の土地は買って大丈夫？水害対策と判断ポイント 【名古屋の不動産購入】

水害リスクのある土地は避けるしかない？

「浸水想定区域に入っている土地は買わないほうがいい」と考える方は多いと思います。安全を優先する考え方として、もちろん自然なことです。

ただ、名古屋市の地形を考えると、話はそれほど単純ではありません。

名古屋市は低い土地が広い街です

名古屋市は、東部の丘陵地、中央部の台地、北部・西部・南部の沖積低地に大きく分かれます。低地には古くから住宅地が広がっており、浸水が想定される場所で暮らしている人は少なくありません。

水害のリスクだけを理由に候補から外していくと、通勤や子育て、予算などの条件に合う土地が見つからなくなることもあります。

「リスクがあるか」より「どのくらいか」

大切なのは、リスクの有無ではなく中身です。

・床下まで浸かる想定なのか、2階まで浸かる想定なのか

・水がすぐ引く場所なのか、長く残る場所なのか

・建物ごと流される危険があるのか

この違いによって、対策で備えられる土地なのか、慎重に考えたほうがよい土地なのかが分かれます。

価格とリスクをセットで考える

条件が同じような土地でも、水害のリスクが価格の検討材料になっている場合があります。価格が抑えられている分を、かさ上げや設備の配置といった対策、保険に回すという考え方もできます。

ただし価格の差は、立地や広さ、形状などさまざまな要因で決まるため、「浸水想定区域だから安い」と一律に言えるものではありません。個別の物件ごとに確認することが大切です。

実例｜中川区の海抜ゼロメートル地帯

具体例で考えてみます。名古屋市の海抜ゼロメートル地帯——満潮時の海面より土地が低いエリアです。

中川区はその代表的なエリアです。ここで実際に何が起き、いま土地はどう評価されているのかを見ていきます。

過去に何が起きたか

※東海豪雨の被害数値は名古屋市の公表によります。

つまり「かつて水に浸かった地域だから、今も同じ」とは限りません。その後どのような整備が行われたかまで確認する必要があります。

では、土地の価格はどうなっているか

「ゼロメートル地帯だから安い」と思われるかもしれません。実際のデータを見てみます。

中川区の住宅地の平均は15.2万円/㎡（市内14位）。たしかに名古屋市内では低い水準です。

しかし区内を見ると、松重町の37.0万円/㎡から千音寺の8.3万円/㎡まで、4倍以上の差があります。

さらに中川区の地価は2026年に前年比+2.2%と上昇しています。全16区で上昇したなかでの動きです。

実務で感じること

名古屋で15年間、宅地建物取引士として現場に立ってきた立場から申し上げると、浸水想定区域であることを理由に価格が大きく下がっているケースは、思ったほど多くありません。

むしろ買主が気にするのは、「同じ予算でどれだけ広い土地が買えるか」「駐車場は何台とれるか」「駅まで何分か」といった条件です。

まず「どのくらい浸かる想定か」を知る

対策を考える出発点は、想定される浸水の深さ（想定浸水深）です。何センチ、何メートル高くすればよいかは、この数字を基準に考えます。

浸水の深さと、家への影響の目安

国土交通省の「水害ハザードマップ作成の手引き」では、浸水の深さの区切りとして次のような目安が示されています。

実際の床の高さは建物によって異なります。あくまで目安として、「床を高くすれば被害を抑えられそうな深さなのか」を見る材料にしてください。

洪水・内水・高潮の3種類を確認する

浸水の原因は、川があふれる洪水（外水氾濫）だけではありません。

・内水氾濫：大雨で下水道や側溝の排水が追いつかず、水があふれる

・高潮：台風などで海面が上がり、沿岸部に水が入る

同じ土地でも、種類によって想定される深さが違うことがあります。3種類すべてを確認しておくと安心です。

重要事項説明でも位置が示されます

2020年8月28日から、不動産を売買・賃貸する際の重要事項説明で、水害のリスクについての説明が行われるようになりました。水防法に基づく洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップが作成されている場合、対象の土地や建物のおおむねの位置が示されます。

ただし説明を受けるのは契約の直前です。候補を絞る段階で、ご自身でも一度確認しておくことをおすすめします。

住宅計画を考える際の一つの目安

想定浸水深のほかにも、ハザードマップには判断に役立つ情報があります。次の表を、候補の土地を見るときの目安にしてください。

この表の区切りは、住宅計画を考えるうえでの大まかな目安です。購入の可否を判断する公的な基準ではありません。実際には敷地の条件や建物の計画、ご家族の状況と合わせて判断します。

浅い想定なら「高さ」で備えやすい

想定浸水深が浅い土地では、床の高さを上げる、設備を高い位置に置くといった対策が効果を発揮しやすくなります。この記事の後半で紹介する対策の多くは、こうした土地を想定したものです。

建物が流されるおそれがある場所は別に考える

一方で、家屋倒壊等氾濫想定区域に含まれる土地は、川の近くで激しい水の流れや川岸の浸食が想定されている場所です。床を高くしても建物そのものが被害を受けるおそれがあるため、高さの対策だけでは備えきれない場合があります。

また浸水が長く続く場所では、水が引くまで家に戻れず、生活への影響が大きくなりがちです。こうした土地は、価格の魅力だけで決めず、慎重に検討することをおすすめします。

海抜が低い土地に特有のデメリットについては、次の記事で詳しく解説しています。

・海抜が低い土地のデメリットと、購入前に確認したい災害リスク

名古屋市には「1階の床を高くする」ルールがある

「浸水に備えて床を高くする」という考え方は、個人の工夫にとどまりません。名古屋市には、条例で1階の床の高さを定めている地域があります。

名古屋市臨海部防災区域建築条例

1959年（昭和34年）の伊勢湾台風の被害を教訓に、1961年から施行されている条例です。港区の全域と、熱田区・中川区・南区の一部が「臨海部防災区域」に指定され、第1種から第4種までの区域ごとに建物の条件が決められています。

N.P.（名古屋港基準面）は名古屋港の潮位をもとにした高さの基準で、日本の標高の基準（東京湾平均海面）より1.412m低い面です。第2種・第4種区域では、1階の居室の床をN.P.＋3.5m以上にするなど一定の条件を満たすと、平屋も建てられます。

「2階以上に居室を」の意味

条例の解説では、2階以上に居室を設ける理由を、床上浸水を受けた場合でも一室だけは水につからない避難空間を確保するためと説明しています。

浸水するおそれを前提に、高さで被害を小さくし、逃げ場を家の中に確保する。この考え方は、区域の外で家を建てる場合にも参考になります。

ここからは、実際にどう備えるかを見ていきます。土地・建物・設備の3段階で整理します。

土地で備える：かさ上げ

土地から家を建てる場合、最初に検討したいのがかさ上げです。土を盛って敷地そのものを周囲より高くし、建物全体を浸水の想定より上に近づけます。

かさ上げの利点

・建物だけでなく、庭や駐車スペースも高くできる

・内水氾濫のように比較的浅い浸水に備えやすい

・室外機などの設備も、地面ごと高い位置に置ける

かさ上げで気をつけたいこと

かさ上げには、次のような注意点もあります。

・道路との高低差ができ、階段やスロープが必要になる

・高さによっては擁壁（土留めの壁）が必要になる

・雨水が隣の土地に流れ込まないように排水を計画する必要がある

・盛った土が落ち着くまでの期間や、地盤の補強が必要になる場合がある

費用は、上げる高さ、敷地の広さ、擁壁の有無、土の搬入条件などによって大きく変わります。建築会社に、想定浸水深を伝えたうえで見積もりを取るのが確実です。

造成地の「盛土」とは分けて考える

同じ土を盛る工事でも、谷や斜面を埋めて造成された宅地の盛土は、地震時の地盤のリスクとして注意が必要な場合があります。水害対策のかさ上げとは目的が異なるため、混同しないようにしましょう。

建物で備える：床を高く、暮らしの中心を2階へ

敷地を大きく上げられない場合でも、建物の計画で浸水への強さは変わります。

基礎を高くして、床の位置を上げる

一般的な住宅より基礎を高くする高基礎にすると、1階の床の位置を上げられます。浸水が浅い想定であれば、床上浸水を避けられる可能性が高まります。

玄関までの段差が増えるため、将来の暮らしやすさとのバランスも考えておきたいところです。スロープや手すりの計画を一緒に検討すると安心です。

大切なものと寝室は2階以上に

間取りを考えるときは、浸水しても生活を立て直しやすい配置を意識します。

・寝室や家族が長く過ごす部屋を2階以上に置く

・重要な書類や思い出の品を2階で保管できる収納をつくる

・2階にもトイレを設けておく

臨海部防災区域の考え方と同じく、家の中に水につからない場所を確保しておくことが、いざというときの安心につながります。

1階を駐車場にする選択肢

1階の一部を駐車場やガレージにして、居住スペースを2階以上に上げる設計もあります。敷地が限られる都市部では、3階建てと組み合わせるケースも見られます。

ただし車そのものは1階に置くことになるため、浸水時には車を別の場所へ移す計画が欠かせません。車の守り方は、この記事の後半で詳しく解説します。

・ピロティ付き3階建ての住みやすさは？駐車場の利便性とリスク

設備で備える：電気・給湯・排水

建物に大きな被害がなくても、設備が水につかると生活が止まってしまいます。電気や給湯が使えなくなると、水が引いたあとも元の暮らしに戻るまで時間がかかります。

屋外の設備は高い位置に

エアコンの室外機、給湯器、エコキュートなどは地面に置かれることが多い設備です。架台を使って高い位置に設置すると、浅い浸水の被害を受けにくくなります。

設置できる高さはメーカーや機種の条件によって異なるため、設計の段階で建築会社や設備業者に相談しておきましょう。

分電盤とコンセントの位置

分電盤を高い位置に設ける、1階のコンセントを一般的な位置より少し高めにする、といった工夫も考えられます。国土交通省と経済産業省は2020年6月に「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」をまとめており、電気設備を浸水のおそれが低い高い場所に設置することなどが対策として示されています。

排水口やトイレからの逆流

大雨で下水道の水位が上がると、排水口やトイレから水が逆流することがあります。損害保険料率算出機構も、マンションなど一定の高さがある建物で排水管の逆流による被害が実際に発生していると説明しています。

逆流を防ぐ弁の設置や、大雨時に排水口をふさぐ水のうの準備など、「上から」だけでなく「下から」の浸水にも備えておくと安心です。

中古住宅・マンションを買う場合の確認点

すでに建っている家を買う場合、かさ上げや基礎の高さを自分で選ぶことはできません。そのぶん、買う前に確認できることを確認しておくことが大切です。

中古の戸建てで見ておきたいこと

・道路や周囲の土地と比べて、敷地と床がどのくらい高いか

・室外機や給湯器がどの高さに置かれているか

・過去に浸水したことがあるか

・床下や壁の下のほうに、水につかった跡や補修の跡がないか

過去の浸水の有無は、売主が把握している場合には告知されることがあります。気になる点は、契約前に不動産会社を通じて確認してください。

・不動産売却の告知義務とは？範囲と売主が伝えるべき内容

マンションで見ておきたいこと

マンションの2階以上の住戸は、室内が浸水するおそれは低くなります。そのかわり、建物全体の設備に目を向ける必要があります。

・電気室（受変電設備）が地下や1階にないか。浸水すると停電し、エレベーターや給水ポンプが止まることがある

・機械式駐車場の地下部分（ピット）に車を停める形式か

・管理組合で止水板の設置や浸水時の対応が決められているか

2019年の台風（令和元年東日本台風）では、高層マンションの地下にあった電気設備が浸水して停電し、エレベーターや給水設備が一定期間使えなくなる被害がありました。先ほどのガイドラインは、この被害を受けてまとめられたものです。

・名古屋市で中古マンション購入前に確認したいハザードマップの見方

見落としやすいのが「車」の被害

水害への備えというと、家のことばかりに目が向きがちです。けれど実際に大雨のあとにご相談を受けていると、家よりも車の被害のお話を聞くことが多くあります。

部屋は無事でも、車は地面にある

マンションの上の階や、床を高くした住宅は、室内への浸水を避けられることがあります。しかし車は地面の高さに停まっています。建物の対策がうまくいっても、車は別に守る必要があります。

2026年9月8日に名古屋市で1時間104.5ミリの雨が観測された大雨の際には、JAFに愛知・岐阜・三重の3県で水没に関する救援依頼が1,000件以上寄せられたと報じられています。

車は思ったより浅い水で動けなくなる

国土交通省は、水深が車の床面を超えると、車内に水が入って電気装置が故障したり、マフラーから水が入ってエンジンが損傷したりするおそれがあると注意を呼びかけています。水深がドアの下端にかかると、水圧で内側からドアを開けにくくなります。

JAFが2010年に行ったテストでは、水深30cmの道路はセダン・SUVとも走行できましたが、水深60cmではセダンが時速10kmでも走りきれませんでした。家の床下にも届かないような浸水でも、車にとっては大きな被害になることがあります。

火災保険では車は補償されません

家の水災に備えて火災保険に入っていても、車は火災保険の対象外です。車の水没に備えるには、自動車保険の車両保険が必要になります（詳しくは後の章で解説します）。

予報が出たら、車を先に逃がす

車の被害は、浸水が始まる前に高い場所へ移しておくことで避けられる場合があります。家と違って、車は動かせるからです。

動かすのは「雨が強くなる前」

道路が冠水し始めてから車を動かすのは危険です。移動は、雨が本格的に強まる前に済ませておきたいところです。

判断のきっかけとしては、次のような情報があります。

・線状降水帯の発生が予測されたとき

・大雨警報や、台風の接近が見込まれるとき

・自治体から高齢者等避難（警戒レベル3）が出たとき

夜間や帰宅時間帯に雨が強まると、移動そのものが難しくなります。明るいうち、家族が動けるうちに動かすことを、あらかじめ家族で決めておくと迷わずに済みます。

移動先の候補を決めておく

2026年9月の大雨では、愛知県岡崎市が公共施設の駐車場などを臨時の車両待避所として開放したと報じられています。同じような運用があるかは自治体によって異なるため、お住まいの市区町村の情報を確認しておきましょう。

途中で水があふれていたら引き返す

移動の途中で道路の冠水を見つけたら、無理に進まず引き返してください。水の深さは見た目では分かりにくく、アンダーパスなど周囲より低い道路では急に深くなることがあります。車を守るための行動で、人が危険にさらされては本末転倒です。

家の中での避難のしかたや、すでに住んでいる方ができる備えは、次の記事でも紹介しています。

お金で備える：火災保険と車両保険

建物や設備、車の対策をしても、被害をゼロにすることはできません。最後の備えになるのが保険です。

火災保険の「水災補償」を付ける

火災保険は、水災補償を付けているかどうかで水害への備えが変わります。補償を外して保険料を抑えている契約もあるため、加入時や見直しの際に確認しておきましょう。

水災で保険金が支払われる条件は保険会社によって異なりますが、次のいずれかに当てはまる場合とする例があります。

・建物や家財に、再調達価額の30％以上の損害が出た

・床上浸水、または地盤面から45cmを超える浸水によって損害が出た

基礎を高くした住宅では、床下浸水でも地盤面から45cmを超えている場合があります。浸水の被害に遭ったときは、水の跡の高さを写真で記録しておくと、保険会社への説明に役立ちます。

保険料は地域の水災リスクで変わる

損害保険料率算出機構は、それまで全国一律だった水災の料率を、市区町村ごとに1等地から5等地までの5区分に細分化しました。同機構の参考純率では、保険料が高い地域と低い地域の差は約1.2倍（火災・風災・水災などの補償合計）とされています。

実際の保険料や区分の分け方は保険会社によって異なります。土地を選ぶ段階で火災保険の見積もりを取っておくと、住宅にかかる費用の全体像がつかみやすくなります。

・住宅購入時の火災保険はどうする？プラン選びのアドバイス

車は「車両保険」で備える

車の水没は、自動車保険の車両保険で補償されるのが一般的です。台風や大雨による洪水の損害は、一般型・エコノミー型のどちらでも補償の対象とする保険会社が多くあります。

一方で、地震や噴火による津波の被害は、車両保険の対象外とされるのが一般的です。補償内容は契約によって異なるため、証券で確認しておきましょう。なお保険を使うと翌年以降の等級や保険料に影響する場合があるため、「保険があるから大丈夫」ではなく、まず車を逃がすことが基本になります。

ここまで見てきたように、水害への備えは「土地」「建物」「設備」「車」「お金」の5つに分けて考えられます。

「浸水しない家」ではなく「被害を小さくできる家」

どれだけ対策をしても、水害のリスクをゼロにすることはできません。けれど、浸水しても生活を立て直しやすい家にすることはできます。

リスクの中身を知り、備えられる範囲を見極めたうえで選ぶのであれば、水害リスクのある土地も、立地や広さ、予算の条件に合う現実的な選択肢になりえます。

迷ったら、候補の段階で相談を

想定浸水深や区域の確認、対策にかかる費用の見通しは、購入を決める前に整理しておくほど選択の幅が広がります。「この土地は対策すれば住めるのか」を、候補の段階で一緒に確認することもできます。

名古屋市の地形ごとの傾向は、次の記事も参考にしてください。

・名古屋市で災害に強いエリアはどこ？各区の地形傾向と防災情報

よくあるご質問

Q. 浸水想定区域の土地は買わないほうがいいですか？

一律にそうとは言えません。想定浸水深が浅く、浸水の継続時間が短い土地であれば、かさ上げや高基礎などの対策で備えやすい場合があります。一方で、家屋倒壊等氾濫想定区域に含まれる土地や、想定浸水深が深い土地は慎重な検討をおすすめします。

Q. 何メートル高くすれば安心ですか？

ハザードマップの想定浸水深が基準になります。ただし必要な高さは敷地や建物の条件によって変わるため、想定浸水深を伝えたうえで建築会社と相談して決めてください。

Q. かさ上げと高基礎はどちらがよいですか？

かさ上げは敷地全体を高くできる一方、道路との段差や擁壁、隣地への排水の計画が必要になります。高基礎は建物の床を上げる方法で、庭や駐車スペースは低いままです。敷地の条件や予算に合わせて組み合わせることもあります。

Q. マンションの上の階なら水害の心配はありませんか？

室内が浸水するおそれは低くなりますが、電気室が浸水すると停電し、エレベーターや給水が止まることがあります。また駐車場の車は水没するおそれがあります。建物全体の設備と、車の置き場所もあわせて確認してください。

Q. 車はいつ移動させればよいですか？

雨が本格的に強まる前が目安です。線状降水帯の発生が予測されたときや、大雨警報が出たときなどに動けるよう、移動先を事前に決めておきましょう。道路が冠水し始めてからの移動は避けてください。

Q. 車の水没は火災保険で補償されますか？

車は火災保険の対象外です。自動車保険の車両保険で補償されるのが一般的ですが、補償内容は契約によって異なります。証券で確認してください。

Q. 過去に浸水したことがあるかは、どう分かりますか？

売主が把握している場合には告知されることがあります。気になる場合は、契約前に不動産会社を通じて確認してください。自治体によっては過去の浸水実績を公開していることもあります。

まとめ

本記事の要点を整理します。

・まず想定浸水深を確認する（0.5mで床の高さ、3mで2階の床下が目安）

・家屋倒壊等氾濫想定区域や浸水が長く続く土地は慎重に考える

・名古屋市には1階の床の高さを定める条例がある地域がある

・かさ上げ・高基礎・2階の居室で被害を小さくする

・室外機・給湯器・分電盤は高く、逆流にも備える

・家が無事でも車は水没する。予報が出たら先に逃がす

・火災保険の水災補償と車両保険を確認する

愛知中央不動産は、愛知県名古屋市を中心に不動産売買（購入・売却）を行っています。ハザード情報や地形を確認したうえで土地や住まいをご提案しています。まだ購入を決めていない段階でも、「この土地は対策すれば住めるのか」というご相談をお気軽にお寄せください。