相続登記義務化で中古物件増加は本当にお得？2024年4月以降に購入で失敗しない注意点とポイント

2024年4月相続登記義務化で何が変わる？

相続登記の義務化は、増え続ける「所有者不明土地」の問題に対応するために導入された制度です。
所有者不明土地とは、登記簿上の所有者が死亡していたり、住所変更がされていなかったりして、連絡先が分からない土地のことを指します。
こうした土地が増えると、公共事業や都市計画、防災対策が進まなくなるなど、社会全体に支障が生じます。
そこで2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した人に対し、相続登記を行う義務が法律上明確に課されました。

新しい制度では、相続（遺言による取得を含みます）によって不動産の所有権を取得した相続人は、自分が相続開始を知り、かつその不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならないと定められています。
この「3年以内」という期限は、相続発生の新旧にかかわらず、今後は相続人が意識しておくべき基本的なルールになります。
また、義務化前に発生していた相続についても、まだ相続登記をしていない不動産であれば対象となります。
その場合は、2027年3月31日までに相続登記を完了させる必要があり、この期限を過ぎると義務違反と判断される可能性があります。

相続登記の義務に違反し、正当な理由がないのに申請を行わなかった場合には、10万円以下の過料という行政上の罰則が科されることがあります。
過料は刑罰ではありませんが、相続人が相続登記を先送りにしてきた従来の状況を改める強い促しとして機能します。
さらに、相続登記をすると登録免許税の軽減措置なども用意されており、相続人が手続きを進めやすい環境整備も進められています。
こうした制度変更により、長年放置されてきた不動産が相続人の手で整理され、中古物件として市場に流通する動きが加速すると考えられます。

相続登記義務化で増える中古物件の特徴

相続登記が義務化されたことで、これまで登記が放置されていた相続不動産の一部が、市場に出てきやすい環境になりつつあります。
国の調査では、空き家の多くが居住実態のない戸建住宅で、築年数が古い物件が相当数を占めるとされています。
また、人口減少が進む地域では、利用ニーズが低いことから相続登記が放置され、所有者不明土地や空き家として残ってきた経緯があります。
相続登記義務化により、こうした物件のうち、管理負担が重いものから売却や利活用に踏み切る動きが徐々に強まると見込まれています。

空き家の実態調査では、長期にわたり利用されていない住宅は、旧耐震基準期に建てられた築古の一戸建てが多いことが示されています。
また、売却用や賃貸用ではない空き家の多くは、管理や固定資産税の負担だけが続いている状況にあります。
相続登記が義務化され、登記をしなければ過料の可能性が生じることで、費用や手間をかけて維持するより、売却や活用を検討する相続人が増えると考えられます。
その結果、築年数が古くても土地に需要があるエリアや、建物を活かせば利用価値が高まる物件から、市場に姿を現しやすくなります。

一方で、長年空き家だった物件や相続人が複数いる物件は、魅力とリスクが混在する点に注意が必要です。
長期間使われていない住宅は、価格が抑えられる反面、老朽化や修繕費用が多額になるおそれがあります。
また、相続人が多数いる物件は、売却に合意が得られた段階では権利関係が整理されていることが多いものの、過去に売却まで時間を要した背景を踏まえ、契約条件や引渡し時期を丁寧に確認することが大切です。
見た目の価格だけで判断せず、維持管理の履歴や周辺の需要動向も含めて総合的に検討する視点が欠かせません。

「お得に買える？」相続登記義務化後の価格の見方

相続登記義務化によって中古物件の売却が進むと、一定の地域では売り出し件数が増え、売主同士の競合により価格が下がる場面も想定されます。
ただし、価格が下がった理由が、長期の空き家や大規模修繕の先送りである場合、購入後に多額の費用が必要になる可能性があります。
さらに、権利関係の整理を優先して売却された物件は、手続の負担を価格に反映していることもあります。
このため、「安いからお得」と考える前に、価格の裏側にある事情を慎重に見極めることが大切です。

また、中古物件の購入では、取得時の価格だけでなく、固定資産税や都市計画税などの税負担を継続して支払う必要があります。
築年数が進んだ建物は、屋根や外壁、給排水設備などの修繕費が近い将来に発生することも多く、管理状況が悪いと負担額が膨らむおそれがあります。
管理組合が存在する建物では、管理費や修繕積立金の水準と残高、長期修繕計画の有無も確認し、将来の増額リスクも踏まえて判断することが重要です。
このように、購入から保有・修繕まで含めた総額で比較することで、本当に無理のない価格かどうかが見えてきます。

さらに、相続登記義務化により、相続による所有権の移転登記が行われているかどうかも重要な確認ポイントになります。
登記簿上の所有者が現在の売主と一致しているか、持分が細かく分かれた状態のまま残っていないかなど、権利関係の整理状況を事前に把握することが必要です。
相続登記が済んでいれば、売買契約や所有権移転登記も進めやすくなり、取引の安全性が高まります。
一方で、登記が未了の状態では、追加の手続や期間が必要となる可能性があるため、価格だけで判断せず、登記状況も含めて慎重に検討することが望ましいです。

30〜40代が相続登記義務化後に中古物件を選ぶ具体的チェックポイント

まず確認したいのは、登記簿上の名義が誰になっているか、相続登記が済んでいるかという基本事項です。
令和6年（2024年）4月1日以降は、不動産を相続したことを知った日から3年以内の相続登記が法律上の義務とされています。
また、それ以前に相続が開始していた場合でも、相続登記がされていない不動産については、原則として令和9年3月31日までに登記を行う必要があります。
こうした義務の有無や、登記簿上の相続履歴、相続人が誰まで関与しているかを把握したうえで購入検討に進むことが重要です。

次に確認したいのは、空き家期間や修繕の実施状況、さらに周辺環境やインフラ整備の見通しなど、暮らしやすさと安全性に関わる点です。
相続により長期間空き家となっていた物件は、雨漏りや配管劣化などが進んでいる可能性があり、購入後に想定外の修繕費が発生するおそれがあります。
また、災害リスクに関する公的なハザード情報や、都市計画上の道路拡幅・公共事業の予定を確認しておくと、中長期的な住環境の変化を見通しやすくなります。
こうした情報を組み合わせて、価格だけでは見えにくいリスクを整理しておくことが大切です。

さらに、30〜40代の購入検討者にとっては、自身のライフプランと物件の特徴をどう重ね合わせるかが重要な視点になります。
教育費や住宅ローン返済、転勤や将来の住み替えの可能性などを踏まえると、相続登記義務化で増加する中古物件の中でも、流動性や維持管理のしやすさは外せない条件になります。
子育て期は生活利便性を重視しつつ、老後を見据える場合は段差の少なさや周辺の医療・福祉施設へのアクセスなども検討材料になります。
このように、相続登記の状況と物件の状態、家族の将来像を照らし合わせて総合的に判断することが、後悔のない選択につながります。

まとめ

相続登記義務化により、中古物件の流通は増える見込みですが、「数が増える＝お得」とは限りません。
相続登記の有無や権利関係、空き家期間、修繕履歴、固定資産税や修繕費まで含めた総額を丁寧に確認することが大切です。
特に30〜40代の方は、子育てや転勤、老後まで見据えたライフプランと物件の条件が合っているかを専門家と一緒に整理することで、失敗のない選択につながります。
相続登記義務化後の中古物件選びで不安や疑問があれば、ぜひ一度私たちにご相談ください。