越境した土地売却は要注意？ブロック塀や覚書で損をしない進め方

土地売却前に確認すべき越境とそのリスク

土地や一戸建てにブロック塀や建物、樹木、配管などの越境がある場合、売却後に所有者が変わってから問題化することがあります。
たとえば、隣地からのブロック塀や擁壁の一部越境について、公的機関が売却条件として確認書の締結や内容の承継を求めている事例が公表されています。
このように、越境の有無や取り扱いは、売買条件や購入者の検討姿勢に直接影響するため、売却前に事実関係を整理しておくことが重要になります。
特に、越境を放置したまま売り出すか、是正や覚書で整理してから売り出すかで、検討者の安心感や引き渡し後の負担の見え方が大きく変わります。

越境がある土地や建物の売却では、売買契約の内容、価格への反映、引き渡し後のトラブル発生可能性という3つの視点でリスクを考える必要があります。
まず、隣地構造物の越境が判明している場合、公的機関の売却でも確認書の存在や購入者への承継義務が特記事項として示されており、民間の取引でも同様に重要な情報と位置付けられます。
次に、境界が未確定のまま現況実測図に基づいて数量のみを定め、面積差が生じても清算しないとする売買方法が用いられている事例があり、面積と境界、越境の扱いは切り分けて考える必要があります。
境界未確定のまま売る場合は、越境の有無が不明確な状態で引き渡すことになり、将来の境界紛争や是正費用の負担を巡って新所有者と隣地との間で対立が生じるおそれがあります。

また、公簿売買と実測売買の違いも、越境リスクの理解に欠かせません。
不動産取引の解説資料では、公簿売買は面積を登記簿面積に基づいて定め、実測による増減があっても代金の清算をしないことを意味し、実測売買は確定測量図などの実測面積に基づき代金を決める取引形態と整理されています。
一方で、境界の所在や越境構造物の有無は、公簿売買か実測売買かにかかわらず重要事項とされており、特に実測売買に向けての測量や隣接地所有者立会いの過程で、初めて越境が判明することも少なくありません。
そのため、売却を検討する段階で、どの時点で測量を行い、越境の有無を確認するのかを事前に計画しておくことが、価格調整や契約条件の検討を円滑に進めるうえで大切です。

ブロック塀の越境がある土地・戸建て売却時の基本対応

まず、ブロック塀が「境界線上に共有物として築かれているのか」「一方の敷地内にあり片側の所有物なのか」「一部が隣地に越境しているのか」を見分けることが大切です。
境界確認書や図面などで境界線の位置を確認し、塀の芯や基礎がどちらの敷地に掛かっているかを冷静に把握する必要があります。
また、越境したブロック塀は将来の建替えや増築時に、撤去や後退が前提となる場合があり、建物配置や駐車場計画に影響することがあります。
そのため、売却前に現況と法的な境界の両方を整理しておくことが、後々のトラブル防止につながります。

次に、測量や隣地所有者との境界確認を行い、境界確認書などの書面で現況を明らかにしたうえで、越境部分への対応方針を検討します。
是正する場合は、ブロック塀の撤去や位置の変更、フェンスへの変更などの工事内容と費用負担を事前に整理しておくことが重要です。
一方、行政や公的機関の売却事例では、土留めとして機能しているブロック塀を撤去せず、越境の事実を説明したうえで現況のまま売却し、確認書で取扱いを明示しているケースも見られます。
是正か放置か、あるいは売却価格への反映で調整するのかを比較しながら、買主が判断しやすいよう現況と方針を丁寧に説明することが求められます。

一方で、越境を放置したまま売却する場合には、将来のリスクを具体的に想定しておく必要があります。
隣地との関係が変化した際に、ブロック塀の撤去や後退を求められ、その工事費用や一時的な仮設工事費を新旧所有者のどちらが負担するかで紛争となることがあります。
また、建替えや用途変更の際に、越境部分を前提とした設計が認められず、建物の配置や間口に制約が生じる可能性もあります。
そのため、売主としては、越境の有無や内容を重要事項として整理し、覚書の要否も含めて専門家に相談しながら、将来の負担や責任の分担をできるだけ明確にしておくことが大切です。

越境に関する覚書の役割と土地売却で押さえるポイント

越境に関する覚書とは、ブロック塀や建物、樹木、配管などが隣地との境界を越えている場合に、その状態や今後の取り扱いについて当事者間の合意内容を明文化した書面のことです。
土地や一戸建てを売却する前に、隣地所有者と越境部分の撤去時期や費用負担、損害が生じた場合の対応などを具体的に取り決めておくことで、売買契約締結後の紛争リスクを減らす狙いがあります。
実務では、簡単に撤去できない越境工作物について、撤去のタイミングや費用負担の在り方を確認書や確約書の形で交わしておき、買主がその内容を引き継ぐ取扱いが広く行われています。
このように覚書は、越境という不確定要素を事前に整理し、売主・隣地所有者・買主のそれぞれの負担と責任を明確にする役割を持ちます。

もっとも、覚書の効力は原則として署名押印した当事者間に限られ、新たな所有者や相続人に当然に及ぶものではありません。
そのため、公的機関が用いる確認書や確約書の例にならい、越境工作物に関する合意内容を将来の買主に承継させること、さらに買主から次の取得者へ引き継がせることを求める条項を盛り込むことが重要とされています。
具体的には、「本覚書の内容を本件土地の譲渡先に説明し、承諾を得た上で引き継がせること」「相続その他の承継があった場合も同様とする」といった文言を検討します。
このような条項を設けることで、売却後に所有者が代わっても、越境部分の管理や撤去に関する合意が途切れず、紛争予防の実効性が高まります。

ブロック塀の越境については、老朽化や安全性の問題も絡むため、是正時期を将来の建替え時とする合意が用いられることがあります。
その場合、いつまで現状の越境を黙認するのか、建替えや大規模補修の際には塀を境界内に収めること、撤去費用をどちらがどの割合で負担するか、撤去までの間に万一倒壊等が生じた場合の責任分担などを、覚書に具体的に記載しておくことが肝心です。
あわせて、塀を撤去した後の境界の位置や、新たな囲障を設置する場合の設置位置、構造の考え方についても、可能な範囲で合意内容を明文化しておくと安心です。
こうした記載を整えておくことで、売主としても将来の補修費用や撤去請求に対する対応方針を把握しやすくなり、買主に対しても説明しやすい状態で売却を進めることができます。

売却を検討中の所有者が今すぐできる越境チェックと相談窓口の活用

まずは所有者自身で、敷地の現況を落ち着いて確認することが大切です。
塀や建物の外壁、樹木、排水設備などが境界付近にないかを目視で確認し、隣地側にはみ出していないか意識しながら見ていきます。
あわせて、過去の登記簿や古い図面が手元にあれば、記載されている地積や形状と、実際の形が大きく違わないかも見比べます。
さらに、境界標が欠けていたり、明らかにずれていそうな箇所があれば、自分だけで判断せず、後の専門相談につなげる意識を持つことが重要です。

次に、疑問点がある場合は、測量や境界確定の専門家である土地家屋調査士への相談が有効です。
財務省や国土交通省の資料でも、国有地の売却・管理に際して測量や境界確定協議、越境物の有無の確認が重要な手続きとして位置付けられています。
売却を具体的に進める前、できれば価格査定を受けるよりも前の段階で相談しておくと、必要な是正工事や覚書作成の要否を踏まえた現実的な売却計画を立てやすくなります。
また、越境が疑われる場合には、自治体の窓口で境界や用地の取り扱いに関する一般的な考え方を確認しておくと、隣地所有者との協議を進めやすくなります。

さらに、越境の有無や是正方針がある程度見えた段階で、売却全体の段取りを整理しておくことが大切です。
国の指針でも、売却に当たっては測量・境界確定や越境関係の確認、地下埋設物や樹木などの越境物に関する調査といった費用や手間を見込んだ管理・処分が行われています。
そこで、所有者としては、測量費用や越境是正に関する工事費、覚書作成に関わる費用の目安を整理し、売却スケジュールにどの作業をどの順番で組み込むか検討することが重要です。
必要書類としては、登記簿謄本、古い図面、境界確認に関する書類、越境物に関する確認書や覚書案などを一覧にし、いつまでに何を準備するかを書き出しておくと、円滑な売却につながります。

まとめ

越境やブロック塀の問題は、放置したまま土地・戸建てを売却すると、価格低下や契約トラブルにつながる可能性があります。
事前に測量や境界確認を行い、越境の有無と内容を明らかにしたうえで、是正するか、覚書でルールを決めるかを検討することが重要です。
隣地との調整や書面作成を自分だけで進めるのは負担が大きいため、早い段階で不動産の専門家に相談することで、売却スケジュールや費用の見通しも立てやすくなります。
「自分の土地が越境していないか不安」「どの程度直せばよいか分からない」と感じたら、ぜひ当社へお気軽にご相談ください。
状況を丁寧に確認し、無理のない解決策と売却プランをご提案します。