未登記建物でも売却は可能？増築部分の表題登記費用と注意点を解説

未登記建物・増築部分とは？実家売却前の基礎知識

未登記建物とは、法務局の登記簿に建物としての所在や床面積、所有者などが記録されていない建物のことをいいます。
登記済みの母屋に後から部屋を増やしたり、離れや物置を建てたものの、建物の表示に関する登記がされていない場合、その部分が未登記増築に当たります。
不動産登記は、建物の所在や面積、所有者を公の帳簿に記載して取引の安全を図る制度とされており、登記されていない部分は第三者から見えにくい状態です。
そのため、母屋と増築部分や古い離れの登記状況を整理しておくことが、売却前の重要な準備になります。

登記簿に記載された床面積と、実際に建っている建物の床面積が異なる場合、売買の場面ではさまざまな齟齬が生じやすくなります。
たとえば、広告や重要事項説明書に記載する建物面積と、登記事項証明書に記載された面積が一致しないと、買主が受ける印象と実際の権利関係に差が生じ、後の紛争の火種となるおそれがあります。
また、増築によって床面積が増えた結果、建ぺい率や容積率の制限を超えている場合には、行政から是正を求められる可能性があり、その点についても取引時に説明が必要になります。
このように、登記簿と現況の不一致は、単なる数字の違いにとどまらず、契約内容や将来の利用にまで影響し得る点が注意点です。

未登記建物や未登記増築が表面化しやすいのは、相続、売却、解体といった大きな手続きのタイミングです。
相続の際には、相続登記の手続きや、固定資産税の名義変更の届出を行う中で、登記簿に建物の記録がないことや、床面積が異なることに気付くことが多くあります。
また、売却前の調査で、登記事項証明書と現況の面積が違うことが判明したり、解体前の家屋滅失の手続きや固定資産税の確認を行う中で、未登記であることが明らかになる場合もあります。
そのため、実家の整理や売却を検討し始めた段階で、未登記の有無を早めに確認しておくことが重要です。

未登記建物をそのまま売却する場合のリスクと影響

未登記建物や未登記の増築部分がある不動産を売却する場合、多くの買主は住宅ローンを利用するため、その審査への影響が大きなポイントになります。
建物が登記されていないと、金融機関としては担保評価や権利関係の把握が難しくなり、融資自体を見送る、あるいは増築部分を担保評価から外すといった対応が取られることがあります。
また、登記簿の構造と現況が一致していない物件は、金融機関から「標準的でない物件」と判断されることがあり、その結果として審査に時間がかかったり、自己資金の割合を増やす条件が付される場合もあります。
このように、未登記建物を残したまま売却しようとすると、買主のローン条件が厳しくなり、売買自体が成立しにくくなるおそれがあると理解しておくことが大切です。

さらに、未登記の増築によって建ぺい率や容積率が基準を超えている場合、建築基準法への適合性が問題となることがあります。
各自治体は、増築であっても建ぺい率・容積率や高さ制限などの法令基準に適合している必要があると案内しており、違反があると増築部分を正規の建物として扱えない場合があります。
その結果、将来の建て替え計画に制約が生じたり、金融機関が「違反建築物の可能性がある」と判断してローン審査で慎重な姿勢を取ることも想定されます。
したがって、売却前には図面や固定資産税の資料などを用いて、登記と現況の床面積の差異や、建ぺい率・容積率の超過の有無を専門家とともに確認しておくことが重要です。

未登記建物や未登記増築の有無は、重要事項説明や売主の告知義務とも深く関わります。
宅地建物取引業法では、取引の相手方が物件の内容を正しく理解し、契約するかどうか判断できるよう、構造や面積、権利関係などの重要な事項を説明することが求められています。
登記簿の面積と実際の建物規模が異なるにもかかわらず、その事実を告げなかった場合、後日買主から「説明が不十分であった」と主張され、価格の減額請求や損害賠償請求につながるおそれがあります。
また、未登記部分の存在や法令違反の可能性が明らかになると、買主が慎重になり、売却までの期間が延びたり、リスクを織り込んだ価格交渉によって売却価格が下がる傾向がみられる点にも注意が必要です。

売却前に検討したい表題登記・表題部変更登記の流れと費用

建物表題登記は、新しく建てた建物を初めて登記簿に載せるための手続きです。
一方で表題部変更登記は、増築や一部取壊しなどによって建物の構造や床面積が変わったときに、登記簿の内容を実際の状態に合わせるための手続きです。
これらを整えておくことで、建物の現況と登記内容のずれが小さくなり、売買契約や買主の資金計画を進めやすくなります。
特に未登記建物や未登記増築がある場合は、売却前に検討しておくことで、後の交渉や説明がスムーズになる可能性があります。

増築部分のみが未登記の場合は、原則として既に登記されている建物の表題部変更登記を行い、全体の床面積や構造を修正する流れになります。
その際、建物全体の調査や測量を行ったうえで、現況に即した図面や申請書類を整えることが一般的です。
一方で建物全体が未登記の場合には、新築時の状況や建築時期、構造などを確認し、建物表題登記から始める必要があります。
どちらのケースでも、必要な資料の有無や建築時期によって手続きの難易度が変わるため、早めに現況を整理しておくことが大切です。

建物表題登記や表題部変更登記は、通常、土地家屋調査士に依頼して行うことが多く、費用は建物の規模や構造、調査の難易度などによって幅があります。
一般的には、基本報酬に加えて、図面作成費用や現地調査費用、法務局への登録免許税などが合計額に含まれます。
費用負担については、売主が全額負担する場合のほか、売買条件として一部を買主と調整するケースもあります。
売却価格や売却までの時間、買主の資金計画への影響を踏まえながら、どこまで事前に登記を整えるかを検討することが重要です。

増築部分や古い離れがある家をスムーズに売却するための実務ポイント

まず、売却前に確認しておきたい書類として、登記簿謄本や固定資産税の課税明細書、建築確認関係書類などが挙げられます。
登記簿は、不動産の所在や構造、床面積などを公に示すものであり、売買における重要な基礎資料になります。
一方で、固定資産税の課税明細書や家屋課税台帳の内容からは、未登記家屋であっても課税対象となっている建物の有無を確認できます。
これらを突き合わせることで、登記記録と実際の建物の状態に差異がないかを早い段階で把握しやすくなります。

次に、未登記建物や増築部分の有無を早めに洗い出すことが重要です。
登記簿の床面積と固定資産税の課税明細書に記載された面積が異なる場合や、課税明細書に離れや物置など別棟の記載がある場合には、未登記部分が含まれている可能性があります。
そのうえで、表題登記や表題部変更登記を行って現況に合わせるのか、老朽化した離れを解体してから売却するのか、あるいは現況のまま引き渡すのかといった選択肢を比較検討する必要があります。
それぞれの方法で費用や期間、買主側の住宅ローン利用への影響が変わるため、早い段階で方向性を整理しておくことが、売却を滞りなく進めるうえで有益です。

さらに、売却スケジュールを遅らせないためには、相談先の選び方も重要になります。
不動産登記の申請手続については、法務局や土地家屋調査士が、固定資産税に関する内容については各自治体の資産税担当窓口が、それぞれ専門的な役割を担っています。
未登記建物の有無や登記内容の確認を要する場合には、売却活動を始める前に、これらの窓口や専門家に相談し、必要な手続きや準備期間の目安を把握しておくと安心です。
そうすることで、売買契約の段階で登記や面積の相違が判明して慌てることを避け、全体のスケジュールを見通しやすくなります。

まとめ

未登記建物や未登記の増築部分は、そのまま売却するとローン審査や重要事項説明で思わぬ支障になる可能性があります。
早めに未登記部分の有無を洗い出し、表題登記や表題部変更登記、解体や現況渡しなどの選択肢を比較することが大切です。
当社では、必要書類の整理から登記や売却方法の検討まで、状況に合わせた進め方を分かりやすくご提案します。
「実家に増築や古い離れがある」「未登記か分からず不安」という方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。